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上海商办市场报告（2018年6月刊）总结

核心内容

2018年5月，上海商办市场呈现供应量大幅增长、成交量有涨有跌的特点。商业市场供应量创下17个月新高，办公市场供应量环比上涨87%，但成交量持续下滑。整体市场供需关系失衡，库存压力较大，市场前景需谨慎评估。

主要观点

• 商业市场：供应量大幅增长，成交量有所上升，但均价小幅下跌。外环线外区域成为成交主力，性价比高的项目吸引大量投资者。
• 办公市场：供应量连续四个月增加，成交量持续低迷，市场整体供大于求。大虹桥、新江湾等新兴区域表现突出，但内环内仍是投资热点。
• 库存情况：商业市场库存量环比上涨3%，存销比高达91.94个月，办公市场存销比降至64个月，但库存仍处高位。

关键信息

一、市场回顾

• 供应量：5月商业供应31.64万平米，环比上涨641%；办公供应25.2万平米，环比上涨87%。
• 成交量：商业成交14.23万平米，环比上涨61%；办公成交6.7万平米，环比下滑40%。
• 成交均价：商业均价31807元/平米，环比下滑8%，同比上涨18%；办公均价35585元/平米，环比上涨5%，同比上涨22%。
• 成交结构：外环线外成交占比超六成，外郊环占比达78%，外环内成交空间进一步压缩。

二、商业市场

（一）量价走势

• 供应量创17个月新高，成交面积创新高。
• 供应量主要来自闵行区，项目类型多样，以整层出售为主。
• 价格结构性下跌，高性价比项目拉动市场。

（二）区域分布

• 外环线外区域成交占比超8成，外郊环、周康、泗泾板块表现突出。
• 内环内无供应，外环内成交占比下滑，但仍有部分成交。
• 轨道交通的通达性成为吸引客流的重要因素。

（三）项目排名

• 成交面积：项山商业广场以2.47万平米成交面积位列第一。
• 成交均价：黄浦华庭以95000元/平米成为均价榜首。
• 供应面积：虹桥金臣联美汇以6.08万平米供应面积居首。
• 高性价比项目：项山商业广场、小上海新城、嘉天下休闲广场等项目因价格优势成为市场热点。

三、办公市场

（一）量价走势

• 供应量环比上涨87%，成交量环比下滑40%，价格略有回升。
• 市场整体呈现供大于求，租赁压力较大。

（二）区域分布

• 闵行区稳居成交榜首，大虹桥板块强势拉动市场。
• 外郊环仍是主力成交区域，占比达63%。
• 小户型办公需求旺盛，占比达86%。

（三）项目排名

• 成交面积：创智国际广场以1.37万平米成交面积位列第一。
• 成交均价：天汇国际以39586元/平米成为均价榜首。
• 供应面积：虹桥金臣联美汇以96604平米供应面积居首。
• 价值被低估项目：创智国际广场均价低于大虹桥板块项目，性价比较高。

四、库存情况

（一）商业市场

• 5月末可售余量962.68万平米，环比上涨3%。
• 外环外区域库存占比达65.6%，内环内去化最快。
• 存销比高达91.94个月，市场去化速度缓慢。

（二）办公市场

• 5月末可售余量814.26万平米，环比上涨1%。
• 内环内、内外环、外环外可售余量同比分别下跌0.6%、上涨0.9%、上涨2%。
• 存销比降至64个月，但仍处高位，市场整体偏冷。

总结

2018年5月，上海商办市场供应量大幅增加，但成交量未能同步提升，尤其办公市场成交持续低迷。外环线外区域成为成交主力，而外环内区域则面临进一步压缩。高性价比项目受到投资者青睐，但整体市场仍面临库存压力，存销比居高不下。建议开发商关注长期运营，优化商业业态，提升租金收入，以应对市场低迷。