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上海商办市场报告（2017年11月刊）总结

核心内容概述

2017年10月，上海商办市场整体呈现成交量大幅下滑、价格上扬幅度收窄的趋势。商业市场供应量环比上升但同比下滑，成交面积和均价均出现不同程度的下降。办公市场则在供应量略有回升的同时，成交量和价格均出现显著下滑。库存压力依旧较大，尤其集中在郊区环区域，市场整体面临去化周期长、供需失衡等问题。

主要观点

商业市场

• 量价走势：
  • 供应量：8.60万平米，环比上升4742%，同比下滑44%。
  • 成交量：8.89万平米，环比下降11%，同比下降53%。
  • 成交均价：28340元/平米，环比下降13%，同比上升29%。
• 区域分布：
  • 外郊环成交占比最高（36%），较上月下降8个百分点。
  • 内环成交占比上升至24%，成为新的热点区域。
  • 闵行区成交量领先，浦江、老西门、金山新城板块表现突出。
• 项目排名：
  • 闵行浦江板块的汇秀景苑（商业地块）成交面积最大，达16039平米。
  • 高端商业项目如老西门新苑、虹桥正荣中心等成交均价较高，反映出区域价值提升。

办公市场

• 量价走势：
  • 供应量：3.95万平米，环比上升28%，同比下滑85%。
  • 成交量：5.23万平米，环比下降73%，同比下降81%。
  • 成交均价：35646元/平米，环比上升34%，同比上升18%。
• 区域分布：
  • 内环成交占比达42%，成为办公市场的主要成交区域。
  • 杨浦区、闵行区、原南汇区成交量居前三。
  • 东外滩、七宝、莘庄、临港新城板块成为办公市场热点。
• 项目排名：
  • 杨浦东外滩板块的绿地汇创国际大厦以2.01万平米的成交量位居榜首。
  • 高端写字楼如上海绿地中心一期、富力虹桥十號等成交均价较高，显示区域发展潜力。

关键信息

商业市场关键数据

• 全市商业供应面积：8.60万平米（环比+4742%，同比-44%）。
• 全市商业成交面积：8.89万平米（环比-11%，同比-53%）。
• 全市商业成交均价：28340元/平米（环比-13%，同比+29%）。
• 外郊环成交占比：36%（较上月下降8个百分点）。
• 内环成交占比：24%（较上月上升19个百分点）。
• 商业库存：10月底存量950万平米，存销比高达103个月。

办公市场关键数据

• 全市办公供应面积：3.95万平米（环比+28%，同比-85%）。
• 全市办公成交面积：5.23万平米（环比-73%，同比-81%）。
• 全市办公成交均价：35646元/平米（环比+34%，同比+18%）。
• 内环办公成交占比：42%（较上月扩大36个百分点）。
• 办公库存：10月底存量774万平米，存销比高达82个月。

区域动态与市场趋势

商业市场区域趋势

• 浦江镇：受益于前滩发展，成为商业成交领先板块。
• 东外滩：高端写字楼成交活跃，绿地汇创国际大厦表现突出。
• 老西门：零售业态仍占主导，但面临电商冲击，需提升品质与体验。

办公市场区域趋势

• 杨浦区：10月首次挤入成交区域榜单首位，东外滩板块成为新兴热点。
• 虹桥商务区：随着政策利好，成为企业青睐的办公区域。
• 临港新城：吸引大量企业入驻，推动区域发展，地价持续上涨。

市场挑战与机遇

• 挑战：
  • 实体零售受电商冲击，市场整体低迷。
  • 商办库存高企，去化周期长，供需失衡严重。
  • 政策限制严格，融资收紧，开发商面临转型压力。
• 机遇：
  • 商改租政策逐步推进，运营类物业需求上升。
  • 区域协同发展，如前滩带动浦江镇发展，东外滩集聚高科技企业。
  • 未来商办市场将更注重运营能力与资本运作能力。

数据来源与研究背景

• 数据来源：同策研究院，结合公开资料及市场调研。
• 研究背景：
  • 商业市场需通过优化、提升租户档次、调整业态等方式突破寒冬。
  • 办公市场需提升运营效率，适应“商改租”趋势。
  • 上海正积极研究住房租赁政策，推动商办市场转型。

总结

2017年10月，上海商办市场整体呈现“量跌价升”态势，成交量大幅下滑，库存压力依然存在。商业市场外郊环仍为成交主力，但内环逐渐崛起；办公市场内环表现突出，杨浦区成为新热点。未来市场需通过提升运营能力、优化资源配置、加强产业链协同，以应对持续的市场调整与政策变化。