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上海商办市场报告（2018年4月刊）总结

核心内容

2018年第一季度，上海商办市场整体呈现“量升价跌”的态势。商业市场供应和成交面积同比大幅下滑，但均价仍保持上升趋势；办公市场则供应和成交面积大幅上升，但均价出现下跌。整体市场呈现出供应增加、需求活跃但价格承压的格局。

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主要观点

商业市场

• 量价走势：

  • 3月商业市场供应量和成交面积同比、环比均大幅增加，但成交均价同比上涨33%，环比上涨6%。
  • 2018年第一季度商业市场供应面积同比下降27%，成交面积同比下降22%，均价同比上升7%。

• 区域分布：

  • 外郊环和郊环外区域成交占比最高，分别为41%和47%，成为主要成交区域。
  • 青浦、闵行、浦东是成交面积前三的行政区域。
  • 成交物业进一步外扩，外环外区域的商业成交套数和面积均显著增长。

• 项目排名：

  • 上海青浦万达茂以2.14万平米成交面积成为2018年第一季度商业成交榜首。
  • 项目主要集中在郊区，尤其是青浦新城板块。
  • 小型商铺因政策利好，成为投资热点，而整栋出售的项目则因“类住宅”政策限制，成交价格较高。

办公市场

• 量价走势：

  • 3月办公市场供应和成交面积环比分别上涨43%和405%，但均价环比下跌13%，同比下跌5%。
  • 2018年第一季度办公市场供应面积同比上涨213%，成交面积同比上涨4%，均价同比下跌15%。

• 区域分布：

  • 外郊环区域依然是办公市场的主要成交区域，占比达59%。
  • 内中环区域成交占比大幅提升，达到23%，较上月增加21个百分点。
  • 浦东、青浦、闵行是成交面积前三的行政区域。

• 项目排名：

  • 虹桥世界中心以6.73万平米成交面积成为3月办公市场成交销冠。
  • 2018年第一季度办公市场成交面积前三甲为虹桥世界中心、中信银行大厦和森兰美伦。
  • 外郊环区域供应和成交表现突出，尤其是徐泾、华漕、浦东世博等新兴商务区。

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关键信息

一、市场回顾

• 2018年3月，商办市场供应和成交面积均大幅增加，供应量首次突破30万平米，成交面积首次突破20万平米。
• 商业市场供应量6.41万平米，同比、环比分别上涨2779%和65%；成交面积8.41万平米，环比上涨62%，同比下滑30%。
• 办公市场供应量31.05万平米，环比上涨43%；成交面积20.23万平米，环比上涨405%，同比上涨107%。

二、商业市场

• 供应与成交：

  • 3月商业供应主要集中在社区商铺，共7个项目供应4.10万平米。
  • 成交面积TOP3项目分别为上海青浦万达茂、虹桥正荣中心、虹桥绿谷广场。
  • 3月成交均价为32821元/平米，环比上涨6%。

• 区域分布：

  • 外郊环和郊环外区域成交占比分别为41%和47%，成为成交主力。
  • 青浦新城板块、华漕板块、浦东世博板块分别以2.35万平米、0.93万平米、0.73万平米的成交量位列前三。

• 库存情况：

  • 3月末商业可售余量为930.55万平米，外环外区域占比达65.7%。
  • 存销比高达147个月，表明市场去化压力大。

三、办公市场

• 供应与成交：

  • 3月办公供应量为31.05万平米，环比上涨43%；成交面积20.23万平米，环比上涨405%，同比上涨107%。
  • 成交均价为34686元/平米，环比下跌13%，同比下跌5%。

• 区域分布：

  • 外郊环区域成交占比达59%，内中环区域成交占比达23%。
  • 徐泾、浦东世博、华漕板块成交面积分别为6.73万平米、4.48万平米、2.78万平米，位列前三。

• 库存情况：

  • 3月末办公可售余量为796.07万平米，存销比达86个月。
  • 内环内、内外环、外环外区域可售余量分别为233.45万平米、235.87万平米、326.75万平米。

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项目亮点

• 商业项目：

  • 上海青浦万达茂以262套成交面积位居3月商业成交榜首，均价31414元/平米。
  • 中铁诺德国际中心以52959元/平米的均价成为3月成交均价TOP1。

• 办公项目：

  • 虹桥世界中心以247套成交面积卫冕3月办公成交销冠，均价35296元/平米。
  • 晶耀商务广场以11.75万平米供应面积成为一季度办公供应TOP1。

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政策影响

• 商业市场：

  • 上海政府政策限制社区配套商业物业分割销售，推动大产权整栋交易，商业交易由零散转为大宗。
  • 小型商铺因政策利好，成为散户投资热点。

• 办公市场：

  • “类住宅”项目整治政策影响下，办公市场供应和成交结构有所调整。
  • 部分项目进入公寓市场或大宗交易市场，以适应政策变化。

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市场趋势与展望

• 商业市场：

  • 成交进一步外扩，轨交沿线项目成为投资热点。
  • 市场整体去化压力大，存销比高，建议开发商关注长期运营和体验式业态发展。

• 办公市场：

  • 新兴商务区如虹桥、华漕、浦东世博等区域表现突出，未来市场潜力大。
  • 虽然存销比仍高，但相比上季度有所改善，建议关注政策变化和区域发展动向。

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数据来源与说明

• 数据来源：数联天下

• 数据说明：

  • 商业市场包括网上房地产网签显示为商业、商铺、店铺等。
  • 办公市场包括网上房地产网签显示为办公、办公楼等。
  • 存销比计算方式：当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积。

• 执笔人：同策研究院研究员 王雯

• 联系方式：邮箱：wangwen43400@fospur.com；电话：021-51560606*8139

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