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上海商办市场报告（2018年8月刊）总结

核心内容概述

2018年7月，上海商办市场整体呈现供求失衡的态势，供销比持续放大。商业市场供应量环比大幅下滑，但成交面积小幅回暖；办公市场供应量显著上升，成交量持续低迷，均价触底反弹。整体库存压力依然较大，存销比攀升至高位，市场去化速度缓慢，开发商需转向长期运营策略。

主要观点

商业市场

• 量价走势：
  • 7月商业供应量为14.16万平米，环比下降35%，同比增长2041%。
  • 成交面积11.36万平米，环比上升67%，同比上升38%。
  • 成交均价31175元/平米，环比下降10%，但同比上升24%。
• 区域分布：
  • 中外环成为成交主力区域，占比达46%，环比提升34个百分点。
  • 内环内成交占比提升至8%，外郊环成交占比下降至40%，郊环外成交占比降至9%。
  • 行政区域成交前三为闵行、浦东、青浦，板块成交前三为金虹桥、浦江、曹路。
• 项目排名：
  • 华润上海万象城以4.93万平米成交面积和11.81亿元货值，成为7月商业成交面积与金额双料冠军。
  • 绿地锦创大厦以66096元/平米均价位居成交均价榜首。

办公市场

• 量价走势：
  • 7月办公供应量为14.72万平米，环比上升63%，成交量7.11万平米，环比下降51%，同比下降14%。
  • 成交均价36791元/平米，环比上升33%，同比上升31%。
• 区域分布：
  • 中环线内成交占比显著提升，内环内为16%，内中环为32%，中外环下滑至11%。
  • 行政区域成交前三为闵行、杨浦、静安，板块成交前三为东外滩、曹家渡、吴泾。
• 项目排名：
  • 文通国际广场以1.35万平米成交面积成为办公市场成交面积TOP1。
  • 绿地锦创大厦以66096元/平米均价成为成交均价TOP1，整栋成交货值达7.1亿元。

关键信息

商业市场库存情况

• 可售余量：7月末为977.53万平米，环比上升1%，同比增长1%。
• 区域分布：
  • 外环外可售余量占比最高，达66.3%。
  • 内外环去化明显，外环外库存量同比上升2%。
• 存销比：达到89.45个月，市场去化能力不足，库存压力较大。

办公市场库存情况

• 可售余量：7月末为809.34万平米，环比上升0.8%，同比增长3%。
• 区域分布：
  • 内环内、内外环、外环外可售余量分别为234.98万平米、237.65万平米、336.71万平米。
  • 内环内可售余量同比下降0.4%，外环外则同比上升2.48%。
• 存销比：达到85.85个月，办公市场去化速度放缓，库存持续积压。

市场趋势与建议

• 商业市场：

  • 供应以住宅配套商业为主，体量较小，导致整体供应量下降。
  • 成交回暖主要由华润万象城拉动，未来市场可能受政策影响，成交将趋于平稳。
  • 建议开发商优化商业业态，注重体验式购物中心的发展，提升出租率与租金收入。

• 办公市场：

  • 市场仍以整栋、整层交易为主，小户型产品稀缺。
  • 未来办公产品开发商可能以自持运营为主，中小企业需求有限。
  • 建议关注浦东、徐汇、闵行、长宁等办公需求集中区域，这些区域将成为投资热点。

数据来源与免责声明

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：
  • 商业、办公均指网上房地产预售登记中标注为商业和办公的产品。
  • 存销比按近3个月移动平均去化面积计算。
• 免责声明：
  • 报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
  • 建议仅供参考，不得擅自引用、删节或修改。

联系信息

• 联系人：张宏伟
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