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2020年8月上海商办市场月报总结

核心内容概述

2020年8月，上海商办市场整体呈现供应和成交规模双创新高的态势，市场活跃度显著提升。然而，供大于求的格局依然存在，部分区域库存压力较大，需关注去化周期变化及市场供需平衡。

主要观点

• 市场整体表现：
  商办市场供应和成交均创今年历史新高，供求量同比和环比均大幅上涨，市场整体呈现活跃态势。

• 区域表现：

  • 徐汇区：成为商办市场成交主力区域，带动整体均价上涨。
  • 浦东新区、闵行区：商业和办公存量规模居前，库存风险较高。
  • 外围区域：库存规模仍处于高位，去化周期较长。

• 价格走势：
  商业均价达到近两年历史高峰，办公均价也明显攀升，主要得益于内中环区域成交占比扩大。

关键信息

商业市场

供求及均价

• 供应面积：14.89万㎡，同比上涨16%，环比上涨98%。
• 成交面积：9.95万㎡，同比上涨4%，环比上涨57%。
• 成交均价：48,094元/㎡，同比上涨83%，环比上涨49%。
• 库存余量：986.42万㎡，去化周期为121.2个月。

成交环线结构

• 供应：集中在内中环，占比45%以上。
• 成交：以内中环为主，占比达45%以上，拉高整体均价。

成交区域结构

• 供应：主要集中在徐汇区（7.1万㎡）和嘉定区（4.21万㎡）。
• 成交：徐汇区遥遥领先，成交面积达5.63万㎡。

项目排名

• 供应TOP10：慧创新视界商务中心（嘉定区）以4.21万㎡位列第一。
• 成交TOP10：梦悦广场、梦荟大厦、梦嘉大厦（均位于徐汇区龙华板块）位列前三，合计成交面积5.63万㎡。

区域库存

• 浦东新区、闵行区、南汇区：商业存量前三，去化周期较长。
• 库存变化：各区域存量变化不大，外围区域库存仍较高。

办公市场

供求及均价

• 供应面积：31万㎡，同比上涨651%，环比上涨155%。
• 成交面积：16.61万㎡，同比上涨147%，环比上涨492%。
• 成交均价：48,103元/㎡，同比上涨52%，环比上涨30%。
• 库存余量：895.94万㎡，去化周期为115.4个月。

成交环线结构

• 供应：全部集中在中环以内，内中环占比最大（43%）。
• 成交：以内中环为主，占比达60%，其余区域成交分布较均衡。

成交区域结构

• 供应：徐汇区供应面积最大（12.16万㎡），其次为闸北区（9.38万㎡）。
• 成交：徐汇区成交面积达9.95万㎡，占全市成交的60%。

项目排名

• 供应TOP10：新梅太古城（闸北不夜城板块）以9.38万㎡位列第一。
• 成交TOP10：梦嘉大厦、梦荟大厦、梦悦广场（均位于徐汇区龙华板块）位列前三，合计成交面积9.92万㎡。

区域库存

• 浦东新区、闵行区、杨浦区：办公存量前三，库存压力相对较大。
• 库存变化：各区域库存变化不大，供应较大的区域成交也较多，去化速度有所加快。

总结

2020年8月，上海商办市场整体表现活跃，供应和成交均创历史新高，但市场仍面临供大于求的挑战。徐汇区在商业和办公市场中占据主导地位，推动均价上涨。然而，浦东新区、闵行区等外围区域库存压力较大，去化周期较长，需警惕市场风险。未来，市场需关注供需平衡及区域差异，合理调控市场节奏。