同策房产咨询-20180205-上海-商办市场月报-2月刊-_15页_1mb

报告摘要

2018年1月，上海商办市场整体呈现供不应求、成交低迷的趋势，但商业成交均价稳中有升，办公市场则出现量价双跌。市场供需结构持续向郊区转移，尤其在轨道交通覆盖、规划利好区域表现突出。同时，库存压力依然较大，开发商面临存量运营与产品升级的双重挑战。

供应与成交数据：
- 商业供应面积：0.9万平米，环比下降78%，同比下降84%。
- 办公供应面积：4.49万平米，环比下降52%。
- 商业成交面积：5.42万平米，环比下降46%，同比下降67%。
- 办公成交面积：3.59万平米，环比下降65%，同比下降79%。
- 商业成交均价：34866元/平米，环比上升4%，同比上升59%。
- 办公成交均价：33531元/平米，环比下降17%，同比上升12%。
市场趋势：
- 商业市场成交均价连续三个月上涨，创历史新高。
- 办公市场成交低迷，成交量创历史新低，市场信心不足。
成交结构：
- 外郊环成交占比达52%，外郊环外区域成交占比上升至35%。
- 郊环外区域成为商业成交主力，闵行、金山、青浦位列区域成交前三。

商业市场：
- 成交均价上涨，但供应与成交面积大幅缩水。
- 外郊环外区域成为成交主力，轨交覆盖与规划利好推动郊区商业发展。
- 金山万达广场为城市综合体项目，成为1月销冠。
办公市场：
- 成交量与价格双降，市场信心不足。
- 闵行区成为办公成交区域冠军，莘庄、华漕、大场板块表现突出。
- 永同昌旭辉商务广场为办公销冠，开发商自持运营趋势明显。
市场趋势：
- 实体经济受电商分流影响，社区商业成为热点。
- 中心商圈进入存量资产时代，存量改造将成为未来核心动力。
- 办公市场面临去库存压力，开发商需注重产品规划与运营模式创新。
政策与建议：
- 商改住政策虽有信号，但细则尚未落地。
- 建议开发商通过商场改造、租户升级、体验式业态等方式提升市场竞争力。
- 存量运营时代来临，养老地产、长租公寓等产品可能成为新方向。