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上海商办市场报告（2017年12月刊）总结

核心内容概述

2017年11月，上海商办市场整体呈现供小于求的态势，价格持续上涨，成交量环比和同比均出现下滑。商业市场供应面积为2.61万平米，成交面积为5.46万平米，均价达33087元/平米，创历史新高。办公市场供应面积为4.93万平米，成交面积为10.86万平米，均价为43468元/平米，虽环比上涨，但同比仍大幅下滑。

主要观点

• 市场整体趋势：商办市场依旧供小于求，价格稳步上扬，反映出市场供需失衡。
• 商业市场：成交量和供应量双降，价格创新高，外郊环区域库存量高，但内中环区域成交占比显著提升。
• 办公市场：供应量环比增长，但同比仍大幅下滑，成交量环比大幅上升，价格稳步上涨，市中心项目仍受青睐。
• 区域分布：嘉定区、徐汇区、黄浦区等区域在商业和办公市场中表现突出，尤其是嘉定南翔板块和徐汇南站板块。
• 项目表现：绿茵商业广场在商业市场中表现最佳，徐汇万科中心在办公市场中占据榜首。
• 未来展望：随着政策支持和区域发展，外资研发中心和新兴板块的商业、办公市场有望迎来新的增长点。

关键信息

商业市场

• 供应与成交：11月商业供应面积2.61万平米，环比、同比分别下滑70%；成交面积5.46万平米，环比下滑39%，同比下滑73%。
• 价格：成交均价33087元/平米，环比上涨30%，同比上涨35%。
• 区域分布：
  • 外郊环成交占比44%，较上月扩大9个百分点。
  • 内中环成交占比38%，内环成交占比26%，其他环区成交占比在9%-14%之间。
• 成交领先项目：
  • 绿茵商业广场（南翔）以227套成交，面积0.89万平米，均价29824元/平米。
  • 华漕板块、青浦新城、金山新城等区域表现活跃。

办公市场

• 供应与成交：11月办公供应面积4.93万平米，环比上涨25%，同比下滑87%；成交面积10.86万平米，环比上涨108%，同比下滑76%。
• 价格：成交均价43468元/平米，环比上涨21%，同比上涨2%。
• 区域分布：
  • 内中环成交占比38%，内环成交占比33%，外郊环、中外环、郊环外分别占13%、11%、5%。
  • 徐汇、黄浦、闵行分别为成交前三区域。
• 成交领先项目：
  • 徐汇万科中心（南站）以18套、3.95万平米成交，均价43407元/平米。
  • 祥瑞金融大厦（黄浦滨江）、中环国际广场商铺（田林）、汇京国际广场（徐家汇）等项目进入成交前十。

库存情况

• 商业市场库存：11月存量943万平米，存销比高达116个月，主要集中在外郊环区域。
• 办公市场库存：11月存量770万平米，存销比高达65个月，整体空置率攀升。

项目排名

商业市场供应面积前十位

1. 虹桥正荣中心（华漕）：47套，1.41万平米
2. 美罗家园罗秀苑（罗店）：26套，7438平米
3. 七宝中闻商务广场（西区）：5套，2244平米
4. 徐泾北城新丰公寓（青浦北部）：11套，1433平米
5. 万科金色领域（嘉定主城区）：7套，866平米
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商业市场成交面积前十位

1. 绿茵商业广场（南翔）：227套，8942平米，均价29824元/平米
2. 中银大厦（陆家嘴滨江）：14套，3733平米，均价37621元/平米
3. 青浦绿地中心（青浦新城）：36套，2538平米，均价30012元/平米
4. 红星紫郡（金山新城）：24套，1841平米，均价17861元/平米
5. 古涧堂（朱家角）：2套，1809平米，均价25532元/平米
6. 金山红星国际广场（金山新城）：22套，1545平米，均价26186元/平米
7. 绿都绣云里（祝桥）：33套，1542平米，均价55534元/平米
8. 金领国际（唐镇）：30套，1525平米，均价35557元/平米
9. 华腾苑（青浦北部）：13套，1137平米，均价7746元/平米
10. 金鼎香樟苑（江桥）：7套，1114平米，均价29535元/平米

办公市场供应面积前十位

1. 七宝中闻商务广场 (西区)：318套，49267平米
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办公市场成交面积前十位

1. 徐汇万科中心（南站）：18套，39462平米，均价43407元/平米
2. 祥瑞金融大厦（黄浦滨江）：15套，32377平米，均价53892元/平米
3. 中环国际广场商铺（田林）：36套，6460平米，均价40031元/平米
4. 禹洲城市广场（临港新城）：14套，3358平米，均价12672元/平米
5. 上海中骏广场（华漕）：8套，3177平米，均价36102元/平米
6. 复地·申公馆（浦江）：16套，3150平米，均价15282元/平米
7. 绿地中央广场（彭浦）：6套，3115平米，均价34493元/平米
8. 新华联国际中心（华漕）：4套，2480平米，均价60999元/平米
9. 汇京国际广场（徐家汇）：12套，2251平米，均价62717元/平米
10. 华泰中心（江桥）：5套，1707平米，均价36199元/平米

数据来源与联系方式

• 数据来源：数联天下
• 执笔人：同策研究院研究经理 任丹萍
• 联系方式：
  • 邮箱：rendanping@fospur.com
  • 电话：021-51560606*8139
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附注

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