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上海商办市场报告（2017年2月刊）总结

核心内容概述

2017年1月，上海商办市场整体呈现量价齐跌的态势，成交量和价格均出现下滑，但市场仍依靠整购案例支撑。商业市场供应量大幅减少，办公市场则出现零供应的罕见情况。市场整体趋势表明，尽管短期表现承压，但长期来看，上海写字楼市场仍被看好，而商业市场则面临高库存压力。

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主要观点与关键信息

一、市场回顾

• 整体趋势：2017年1月，商办市场量价齐跌，成交量和价格均下滑。
• 供应情况：
  • 商业供应面积为1.47万平米，环比下降96%，同比下降82%。
  • 办公市场出现零供应，为近一年来首次。
• 成交情况：
  • 商业成交面积为15.21万平米，环比下降40%，同比增长31%。
  • 办公成交面积为15.84万平米，环比下降63%，同比增长57%。
• 价格走势：
  • 商业成交均价为20690元/平米，环比和同比分别下降7%和6%。
  • 办公成交均价为32040元/平米，环比下降24%，同比增长52%。

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二、商业市场分析

（一）量价走势

• 1月商业市场成交量环比下降40%，但总体表现稳定，与去年5-11月销量基本持平。
• 预计3月起，市场将出现量价回升，社区底商集中成交和商务楼大宗交易将带动市场回暖。

（二）区域分布

• 外环外区域占据商业成交总量的70%（外郊环41%，郊环外29%）。
• 南汇、宝山、金山位列成交区域第一梯队。
• 板块排名前三为枫泾（2.15万平米）、大场（1.74万平米）、航头（1.23万平米）。
• 金山枫泾板块的上海服装机械城一期以308套成交，均价仅为4204元/平米，属于动迁配套房。

（三）项目排名

• 销冠：上海服装机械城一期（枫泾板块），集中网签308套，均价4204元/平米。
• 其他成交项目：
  • 丰宝苑（大场板块）、祥生瑞和苑（梅陇春申板块）位列第二、第三。
  • 保利绿地广场（东外滩板块）成交6590平米，均价73063元/平米。
  • 中融恒瑞国际大厦（陆家嘴滨江板块）成交4186平米，均价48022元/平米。
• 供应项目：
  • 张江兴科苑推出84套商业房源，面积7347平米，均价6万元/平米，为类住宅产品。

主要因素解读

• 主题型商铺成为市场主流，因其价格较低、管理统一、适合个人投资者。
• 传统综合商业受O2O平台冲击，面临关店潮，部分中心城区商业需升级改造。
• 部分项目如上海服装机械城一期已售罄，成交多为补签。

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三、办公市场分析

（一）量价走势

• 1月办公市场出现零供应，成交量为15.84万平米，环比下降63%，同比增长57%。
• 成交均价为32040元/平米，环比下降24%，同比增长52%。
• 由于缺少上海国际航运服务中心整购支撑，均价出现连续下滑。

（二）区域分布

• 办公成交主要集中在外郊环（38%）、内中环（24%）、内环内（21%）。
• 行政区成交前三为闵行（5.45万平米）、闸北（3.98万平米）、杨浦（2.14万平米）。
• 板块成交前三为大宁（3.69万平米）、华漕（3.47万平米）、东外滩（2.05万平米）。

（三）项目排名

• 销冠：绿地星光耀广场（大宁板块），成交3.6万平米，均价25070元/平米。
• 亚军：保利绿地广场（东外滩板块），成交20500平米，均价38682元/平米。
• 季军：虹桥绿谷广场（华漕板块），成交19266平米，均价37531元/平米。
• 其他成交项目：
  • 中关村·虹桥创新中心（西郊板块）、七宝宝龙广场（七宝板块）等项目也表现不俗。
  • 办公市场中，虹桥商务区项目占据成交TOP10中的4席。

主要因素解读

• 大宁板块因商业配套完善、住宅价格高、办公产品稀缺，成为市场焦点。
• 项目推出定制型办公产品，吸引企业关注。
• 随着虹桥商务区的发展，整购案例持续增加，带动市场活跃。

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四、库存情况分析

（一）商业市场库存

• 2017年1月底商业可售余量为1020.23万平米，环比持平，同比小幅下降0.5个百分点。
• 存量结构：
  • 内环内可售余量为134.39万平米，占全市13%。
  • 内外环可售余量为200.21万平米，占全市20%。
  • 外环外可售余量为685.63万平米，占全市67%。
• 存销比：高达53个月，表明市场去化压力较大。

（二）办公市场库存

• 2017年1月底办公可售余量为832.74万平米，同比减少11个百分点。
• 存量结构：
  • 内环办公可售余量为248.66万平米，同比减少4%。
  • 内外环办公可售余量为250.82万平米，同比减少28%。
  • 外环外办公可售余量为333.27万平米，同比减少20%。
• 存销比：为29个月，市场仍被看好。

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数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究部
• 商业定义：剔除办公、酒店、类住宅等其他物业类型的纯粹商业房地产。
• 办公定义：剔除类住宅后的纯办公物业产品。
• 存销比计算：存销比 = 当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积。

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