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上海商办市场报告总结（2017年7月刊）

核心内容概述

2017年上半年，上海商办市场整体呈现供小于求、价格持续上涨的态势。商业市场供应和成交面积均大幅下滑，办公市场更是连续六个月零供应，导致市场供需失衡，价格创下新高。

主要观点

1. 商业市场

• 供求量下滑：2017年上半年商业供应面积为8.02万平米，环比、同比分别下滑93%和92%；成交量为74.49万平米，环比、同比分别下滑39%和29%。
• 价格创新高：商业成交均价为25064元/平米，环比、同比分别上涨10%和4%，创历史半年度新高。
• 区域分布变化：外郊环区域成交占比达47%，较去年下半年下降11个百分点；郊环外区域成交占比扩大至33%。
• 成交结构变化：外郊环区域成为成交主力，华漕板块表现突出，恒基旭辉中心、龙湖虹桥天街、新华联国际中心三项目分列上半年成交前三。
• 项目类型转变：主题型商业广场成为市场新宠，上海服装机械城以26867平米的成交面积荣登上半年销冠，其位于枫泾板块，拥有政府支持及交通优势。

2. 办公市场

• 供应量为零：办公市场连续六个月无新增供应，成交量为60.57万平米，环比、同比分别下滑75%和68%，创2015年以来半年度成交量最低。
• 价格持续上涨：办公成交均价为35487元/平米，同比上涨24%；6月份均价首次突破5万元/平米，环比上涨67%。
• 区域分布变化：内中环、中外环区域成交比重扩大，分别为14%和25%；外郊环区域成交比重下降。
• 项目表现突出：虹桥国际商务花园以5.35万平米的销售业绩成为上半年办公市场销冠，位于西郊板块，吸引多家知名企业入驻。

3. 库存情况

• 商业库存高位盘整：2017年6月底商业可售余量为967.20万平米，连续4个月低于1000万平米，存销比高达78个月。
• 办公库存持续上升：2017年6月底办公可售余量为789.95万平米，存销比升至82个月，显示市场去化压力较大。
• 政策影响显著：自2017年4月起，上海对商办土地出让实施新规，提高开发商运营成本，减缓资金回笼速度，未来市场门槛将提高，具备运营能力的企业将受益。

关键信息汇总

商业市场关键数据

办公市场关键数据

区域成交占比（2017年上半年）

成交面积排名前三项目（2017年上半年）

1. 上海服装机械城（枫泾板块） - 26867平米
2. 大华兰湖天境（罗店板块） - 17511平米
3. 恺尊广场（华漕板块） - 19311平米

成交面积排名前三项目（2017年6月）

1. 龙湖虹桥天街（华漕板块） - 3607平米
2. 新华联国际中心（华漕板块） - 24196平米
3. 环球都会广场（浦东世博板块） - 29384平米

结论

2017年上半年，上海商办市场整体低迷，供应量严重不足，价格持续上涨，市场进入供不应求阶段。商业市场以主题型项目为主，外郊环区域成为成交主力；办公市场则以零供应为特点，中外环区域成交比重上升，价格创新高。未来，商业地产开发商需提升运营能力，加强产业链整合，以应对市场变化和政策调控带来的挑战。