同策房产咨询-20171010-上海-商办市场月报-10月刊-_18页_1mb

上海商办市场报告总结（2017年10月刊）

一、核心内容概述

2017年第三季度，上海商办市场整体呈现供小于求的态势，但市场结构发生显著变化。商业市场供应和成交面积均大幅下滑，价格却逆势上涨；办公市场则在供应量方面有所回升，但成交面积和价格仍面临下行压力。市场区域分布上，外郊环和中外环区域成为成交主力，而嘉定、华漕等新兴板块则展现出强劲的发展潜力。

二、主要观点

1. 商业市场

• 供求量大幅下滑：三季度商业供应面积为0.84万平米，环比、同比分别下滑52%、98%；成交量为26.78万平米，环比、同比分别下滑28%、49%。
• 价格创新高：商业成交均价为27954元/平米，环比上扬5%，同比上涨20%，创季度新高。
• 区域分布变化：外郊环成交占比达57%，成为市场主导力量；嘉定主城区、古美罗阳、浦江板块成为成交前三。
• 社区商铺崛起：三季度商业市场TOP10项目中，社区商铺占据一半，东方豪园成为销冠，位于嘉定主城区，周边配套完善。

2. 办公市场

• 供应回升，价格下跌：三季度办公市场供应面积为3.08万平米，同比下滑96%；成交量为31.32万平米，环比上扬9%，同比下滑54%；成交均价为27930元/平米，环比、同比分别下滑22%、10%。
• 区域结构变化：中外环区域成交占比达50%，成为最大成交区域；新江湾城板块的建德国际公寓以10.76万平米的销售业绩成为季度销冠。
• 市场趋势：市中心核心区商办土地供应稀缺，未来办公需求将更多向非核心商务区转移，如虹桥商务区、北外滩等。

三、关键信息

1. 供应与成交数据

2. 区域分布情况

• 商业市场：
  • 外郊环成交占比57%，较二季度扩大7个百分点。
  • 9月商业成交中，郊环外和外郊环分别占据20%和73%。
  • 闵行区以69套、2.92万平米的成交量位居榜首。
• 办公市场：
  • 中外环区域成交占比达50%，较二季度扩大23个百分点。
  • 9月中外环成交占比61%，较8月扩大45个百分点。
  • 杨浦、嘉定、闵行分别以11.07万平米、3.34万平米、2.22万平米的成交量位列前三。

3. 项目排名情况

• 商业市场：
  • 东方豪园（嘉定主城区）：季度销冠，成交1.71万平米。
  • 晶华坊（古美罗阳）：成交1.38万平米。
  • 上海国际品牌珠宝中心（浦江）：成交1.22万平米。
• 办公市场：
  • 建德国际公寓（新江湾城）：季度销冠，成交10.76万平米。
  • 中信泰富又一城（嘉定主城区）：成交3.08万平米。
  • 恒基旭辉中心（华漕）：成交1.07万平米。
  • 文通财富国际（东外滩）：成交0.91万平米。

四、库存情况

• 商业市场：
  • 9月底可售余量为945.73万平米，环比、同比分别小幅下滑。
  • 存销比高达105个月，市场仍面临较大库存压力。
• 办公市场：
  • 可售余量为776.70万平米，较去年同期下滑11个百分点。
  • 存销比为74个月，内外环存量同比下滑幅度最大。

五、市场分析与展望

• 商业市场：受电商冲击影响，实体零售行业持续低迷，商业地产开发商需通过优化商场结构、提升租户档次、调整体验式业态等方式应对市场挑战。
• 办公市场：随着传统CBD写字楼供应趋于饱和，企业办公需求逐步向新兴板块扩散，如新江湾城、华漕、嘉定等区域，具备良好的发展潜力。
• 政策影响：上海正在推进住房租赁市场发展，国企成为重要推动力量，预计“商改租”趋势将持续，对操盘方的运营和资本运作能力提出更高要求。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究院、数联天下
• 商业市场定义：剔除办公、酒店、类住宅等其他物业类型的纯粹商业房地产
• 办公市场定义：剔除类住宅后的纯办公物业产品
• 存销比计算方式：当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积
• 成交数据包含预定房源，认定时间节点以预定当天实际情况为准

七、联系方式

• 执笔人：任丹萍（同策咨询研究院研究经理）

• 邮箱：rendanping@fospur.com

• 电话：021-51560606*8139

• 同策咨询集团总部：

  • 地址：上海市江宁路358号
  • 邮编：200041
  • 电话：021-62889977
  • 传真：021-62888587

• 同策咨询研究部：

  • 地址：上海市江宁路396号3楼
  • 邮编：200041
  • 电话：021-51560606
  • 传真：021-51560607

• 品牌与企业传播部（如需采访或约稿）：

  • 联系人：何怡洁
  • 电话：021-51560606-8084

八、免责声明

本报告信息来源于公开资料，对信息的准确性和完整性不作任何保证，亦不保证信息和建议不会发生变更。文中观点、结论和建议仅供参考，报告版权为同策咨询研究院所有，未经许可，不得以任何形式翻版、复制和发布。