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上海商办市场报告（2017年6月刊）总结

核心内容概述

2017年5月，上海商办市场整体呈现低迷态势，新增供应持续减少，成交量和成交均价虽有小幅回升，但同比下滑明显。市场结构上，外郊环区域成为成交主力，社区商铺项目受政策影响较大，而办公市场则因政策限制导致供应几乎停滞，但成交有所增长，市场逐步向具备运营能力的开发商倾斜。

主要观点

商业市场

• 供应与成交低迷：5月商业供应面积仅0.26万平米，环比和同比分别下滑83%和97%；成交面积9.77万平米，环比和同比分别下滑29%和50%，整体市场仍处于供小于求但库存压力大的状态。
• 价格小幅上涨：商业成交均价29086元/平米，环比和同比分别上涨15%和18%，价格走势相对稳定。
• 外郊环主导市场：外郊环成交面积占比达64%，较上月增长19个百分点，成为主要成交区域。原南汇惠南板块的社区商铺项目“惠康苑”以5341平米的成交面积位居销冠。
• 库存压力大：商业市场存销比高达82个月，外郊环区域库存最为集中，市场整体仍面临去化难题。

办公市场

• 供应几乎停滞：自2017年1月起，办公市场连续5个月无新增供应，供应面积为0，同比下滑100%。
• 成交量回升：5月办公成交面积5.76万平米，环比上涨25%，但同比仍下滑82%，市场仍偏冷。
• 价格持续上涨：办公市场成交均价31295元/平米，环比和同比分别上涨19%和20%。
• 外郊环成为成交主力：5月外郊环办公成交面积占比达70%，其次为郊环外（9%）、中外环（7%）等。闵行区连续两个月位列成交区域榜首。
• 华漕板块表现突出：闵行华漕板块的“恒基旭辉中心”以1.12万平米的成交面积位居办公市场成交榜首，其高定位与配套优势吸引大量买家。

关键信息汇总

商业市场数据

办公市场数据

成交TOP3项目

• 商业市场：

  1. 惠康苑（惠南板块）：5341平米，均价13100元/平米
  2. 金瀚园（金山新城板块）：5283平米，均价23471元/平米
  3. 恺尊广场（华漕板块）：4987平米，均价23949元/平米

• 办公市场：

  1. 恒基旭辉中心（华漕板块）：11080平米，均价41449元/平米
  2. 城开中心（古美罗阳板块）：5800平米，均价46544元/平米
  3. 融信绿地国际（华漕板块）：5701平米，均价23480元/平米

市场趋势与展望

• 政策影响深远：自2017年4月起，上海出台多项商办土地出让新规，限制公寓和分割产权，提高了开发商运营成本，市场进入调整期。
• 库存压力持续：商业存销比为82个月，办公存销比为120个月，去化速度缓慢，市场整体仍面临较大压力。
• 区域发展不均：外郊环区域成为商业与办公市场的主要成交区域，而内环和内中环成交占比相对较低。
• 社区商铺受青睐：在政策限制下，社区商铺成为市场去化的主要动力，尤其是动迁安置房项目。
• 未来市场趋势：随着政策收紧，市场将更加依赖具备强大商业运营能力的大型开发商，小单元产权项目或将迎来利好。

总结

2017年5月，上海商办市场整体低迷，供应持续减少，库存压力显著。商业市场成交以社区商铺为主，外郊环区域表现突出；办公市场供应几乎停滞，但成交量有所回升，价格持续上涨。未来市场将面临更严格的政策调控，市场参与者需具备更强的运营能力，才能在竞争中脱颖而出。