2017-汇富-博时资本-宝龙购房尾款资产支持专项计划推介PPT_49页_2mb

汇富-博时资本-宝龙地产购房尾款资产证券化项目总结

核心内容概述

本项目是汇富-博时资本-宝龙地产购房尾款资产支持专项计划，产品发行总规模为19亿元，其中优先级18亿元，次级1亿元。产品分为四档优先级（A01-A03）和一个次优级（B01），优先级A01-A03的信用等级分别为AAA，B01为AA+。产品期限为1年、2年、3年。该项目以购房尾款债权作为基础资产，原始权益人为上海贵铂投资管理有限公司，基础债务人为上海宝龙实业有限公司，担保人为宝龙地产控股有限公司（HK.1238），抵押人为青岛宝龙英聚置地发展有限公司和宿迁宝龙置业发展有限公司。项目由博时资本管理，民生银行担任托管行，联合信用评级有限公司提供信用评级服务。

主要观点与关键信息

产品亮点

• 首单有抵押购房尾款资产证券化项目：首次采用19亿元抵押物作为强增信，增强产品安全性。
• 高信用评级：联合信用评级给予优先级AAA评级，次优级AA+评级，违约风险较低。
• 优质交易对手：宝龙地产控股为AA+主体，具有较强的信用背书能力。
• 优质入池资产：80%以上资产位于上海、天津等一、二线城市，回款率高，且对优先级有1.28倍的超额现金流覆盖。

信用增级措施

• 内部分层：优先级与次级分层设计，保障优先级投资者利益。
• 超额抵押：入池资产金额为22.69亿元，发行规模19亿元，超额抵押倍数为1.19倍。
• 抵押担保：宝龙地产控股提供价值19亿元的抵押物。
• 保证担保：宝龙地产控股为信托贷款提供连带责任担保，比境外股东维好承诺更具法律效力。
• 应收账款质押：宝龙实业提供应收账款质押担保，并在中登网进行质押登记。
• 循环质押：每次循环购买后对新增应收账款进行质押登记。
• 信用触发机制：设置加速清偿事件，如基础债务人连续两次未能偿还信托贷款本息、保证人未能履行担保义务等，触发后将重新安排现金流分配机制，保护优先级资产支持证券。

交易结构

• 循环购买机制：每6个月循环购买一次，确保基础资产的持续补充。
• 现金流预测：基于历史回款率和量化模型，预测未来现金流，核心数据为12个月内回款率88.5%。
• 压力场景分析：在回款率下降至86%的情况下，现金流覆盖倍数仍保持在1.012倍以上，保障能力较强。

投资者打款与账户设置

• 募集专用账户：用于接收认购资金。
• 监管账户：用于归集购房尾款及相关款项。
• 专项计划账户：用于处理专项计划的一切货币收支活动。

现金流归集与划付

• 现金流归集至监管账户，随后按优先级顺序划付本息。

本息偿付安排

• 优先级A01在1年期到期，A02在2年期到期，A03在3年期到期，B01在3年期到期。
• 付息频率为半年一次，本金偿还为到期一次性支付。

项目参与方简介

宝龙地产控股有限公司

• 公司概况：成立于2007年，注册地为开曼群岛，2009年在香港上市，是中国房地产百强企业、中国商业地产领先品牌。
• 区域战略：以上海为中心，聚焦长三角、福建、环渤海三大区域。
• 财务状况：
  • 2016年6月末资产总额为707.59亿元，资产负债率为66.65%。
  • 2015年净利润为20.71亿元，净资产收益率为10.61%。
  • 2015年总资本收益率为5.74%，盈利指标较好。
  • 土地储备面积为813万平方米，足够开发3-5年。

上海宝龙实业有限公司

• 基础债务人：宝龙地产控股的境内主要经营实体。
• 财务数据：
  • 2015年资产总额为426.81亿元，所有者权益为159.64亿元。
  • 2015年净利润为21.24亿元，EBITDA为31.25亿元，经营性净现金流为12.95亿元。

民生银行

• 托管行与监管行：负责专项计划资金的监管与托管，具有丰富的资产证券化业务经验。
• 业务亮点：是中国首家主要由非公有制企业入股的全国性股份制商业银行，业务范围涵盖资产证券化、银行保贴类票据、商业地产按揭贷款等。

博时资本

• 计划管理人：博时基金管理有限公司的全资子公司，专注于特定资产的经营与管理。
• 重点项目：包括全国首单物业费收入ABS、无担保购房尾款ABS、酒店经营收入ABS等。

其他中介机构

• 律师事务所：北京市奋迅律师事务所，具备丰富的资产证券化和法律服务经验。
• 信用评级机构：联合信用评级有限公司，为项目提供专业信用评级服务。
• 会计师事务所：中准会计师事务所，负责财务审计。
• 结算登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司。
• 交易撮合机构：上海证券交易所。

信息披露安排

• 管理人：博时资本需在收益分配日、每年4月30日前、项目清算完成后10个工作日内分别出具收益分配报告、年度管理报告和清算报告。
• 托管人：民生银行需在每年4月30日前和8月31日前分别出具年度和半年度托管报告。
• 评级机构：联合信用评级有限公司需在每年6月30日前出具跟踪评级报告。
• 资产服务机构：需在每年4月30日前和8月31日前分别出具年度和半年度资产服务报告。

总结

本项目通过多种信用增级措施，包括抵押担保、保证担保、应收账款质押、超额抵押和内部分层，为优先级资产支持证券提供了强有力的保障。基础资产主要位于一、二线城市，回款率高，现金流预测显示项目具备良好的偿付能力。宝龙地产作为主要担保方，具有较高的信用评级和较强的资产运营能力，增强了项目的信用基础。此外，项目结构设计合理，信息披露制度完善，为投资者提供了充分的信息透明度。