2017-复地物业资产支持专项计划推介材料_72页_1mb

复地物业资产支持专项计划总结

核心内容概述

复地物业资产支持专项计划是由上海复地投资管理有限公司发起，由申万宏源证券有限公司作为计划管理人和销售机构，旨在通过将物业费收入等基础资产证券化，为投资者提供收益。专项计划预计存续期最长为10年，并在存续满3年和5年时设置利率调整机制。投资者可在利率调整后行使回售或赎回权，若回售总额超过专项计划成立日对应档位优先级资产支持证券面值总额的50%，则触发赎回安排，专项计划提前结束。

专项计划要素

• 项目名称：复地物业资产支持专项计划
• 总规模：人民币15亿元
• 优先级规模：14.07亿元（占比93.8%）
• 次级规模：0.93亿元（由原始权益人全额认购）
• 优先级评级：AAA级（共10档）
• 次级评级：无评级
• 现金流支付频率：每自然季度末月25日付息
• 本金偿还方式：每档优先级资产支持证券存续期满后的第一个付息日还本，利随本清

信用增级措施

1. 优先/次级分层：次级资产支持证券占比为6.2%，在现金流不足时优先承担损失，为优先级证券提供信用增级。
2. 现金流超额覆盖：预计现金流覆盖优先级证券本金及利息的120%以上。
3. 差额支付承诺：复地投资承诺对现金流不足部分进行补足。
4. 连带责任担保：复地集团对差额支付义务承担连带责任保证。
5. 加速归集机制：若担保人评级或优先级证券评级下调，物业费按日归集。
6. 循环购买机制：原始权益人可向管理人持续提供符合标准的基础资产，以确保资产池的稳定。

提前终止机制

专项计划在以下情形下可提前终止：

• 基础资产累计违约率超过20%
• 基础资产买卖先决条件未达成
• 物业服务提供方停止经营对其造成重大不利影响
• 任一相关方丧失清偿能力
• 发生对专项计划重大不利影响的事件
• 任一优先级证券信用等级低于AA+
• 担保人主体长期信用等级低于AA
• 专项计划目的无法实现
• 法律或法规变更使计划不合法
• 原始权益人成为唯一优先级证券持有人
• 所有证券持有人一致同意提前终止

利率调整、回售与赎回机制

• 管理人可在专项计划存续满3年时调整第4档至第10档优先级证券的预期收益率，调整幅度为1至100个基点。
• 存续满5年时，管理人应调整第6档至第10档的预期收益率。
• 若回售金额超过专项计划成立日对应档位优先级证券面值总额的50%，则触发赎回安排，复地投资有权赎回剩余份额，专项计划提前结束。

业务参与人

原始权益人：复地投资

• 成立于2006年，注册资本8000万元，由复地集团100%控股。
• 2014年净利润达8.94亿元，资产总额14.78亿元，负债总额12.26亿元，净资产2.52亿元。
• 主要业务包括招拍挂获取土地、项目股权转让、房地产产业链战略投资等。

物业服务提供方

• 上海高地、北京高地、武汉东湖高地、杭州复城高地、长春高地等。
• 各公司注册资本、成立时间、经营范围及资质等级各不相同。
• 2015年财务状况显示，部分公司存在负债大于资产的情况，但多数资产状况良好。

担保人：复地集团

• 成立于1998年，注册资本5.06亿元，由复星高科技控股99.08%。
• 2014年销售额达197亿元，位列中国房地产百强企业20强。
• 2014年总资产68.69亿元，总负债54.95亿元，资产负债率79.99%。
• 净资产收益率和总资产收益率分别达到6.36%和1.36%。
• 具有房地产开发企业一级资质，项目覆盖全国18个城市。

基础资产情况

基础资产构成

• 物业条线合同：共62个，主要分布在住宅和商业项目，其中2个为商业综合体。
• 案场条线合同：共15个，分布在南京、无锡、杭州、宁波、重庆、长沙、天津、大同、太原等城市。

现金流来源

• 物业服务费收入
• 案场服务费收入

现金流预测

• 物业条线：2015年7月至2025年，预计年收入逐步增长，至2025年稳定在20,570.49万元。
• 案场条线：2015年7月至2025年，预计年收入稳定在1,616.77万元。

现金流覆盖倍率

• 优先级证券预计现金流覆盖倍率在1.01至1.21之间，其中2016年至2020年基本维持在1.20倍。
• 在压力测试中，即使在极端情况下（如收益率增加、收入减少、收入零增长），覆盖倍率仍保持在1.01至1.21之间，显示出一定的抗风险能力。

结论

复地物业资产支持专项计划通过优先/次级分层、现金流超额覆盖、差额支付承诺及连带责任担保等信用增级措施，确保优先级资产支持证券的安全性。专项计划设计合理，具备一定的现金流稳定性和抗风险能力，为投资者提供了多样化的投资选择和风险控制机制。