2017-4平安-泰禾集团购房尾款资产支持专项计划信用评级报告_46页_1mb

平安-泰禾集团购房尾款资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容

平安-泰禾集团购房尾款资产支持专项计划由平安证券发行，募集的15.79亿元资金用于购买泰禾集团的购房尾款应收账款。该计划的信用评级结果为：优先A级证券【AAA】，优先B级证券【AA+】，次级证券NR。

该计划采用动态循环购买机制，循环期18个月，分配期6个月。优先A级证券按年付息，循环期后到期还本付息；优先B级证券按年付息，循环期后到期还本付息；次级证券不参与分配。

主要观点

• 信用支持机制：计划通过优先A级/优先B级/次级的分层结构、现金流超额覆盖及差额支付承诺等措施，为优先级证券提供信用支持。其中，优先A级证券获得36.77%的信用支持，优先B级证券获得5.00%的信用支持。
• 基础资产质量：初始入池的1,858笔购房尾款合同，合同余额195,321.40万元，资产质量较好，购房人分布较为分散，且符合严格的入池标准。
• 流动性保障：泰禾集团作为差额支付承诺人，具备较强的资产规模和盈利能力，能够有效缓释流动性风险。

关键信息

发行规模与结构

• 优先A级证券：10亿元，占比63.33%，信用等级【AAA】
• 优先B级证券：5亿元，占比31.67%，信用等级【AA+】
• 次级证券：0.79亿元，占比5.00%，信用等级NR

基础资产

• 初始基础资产共1,858笔，合同余额195,321.40万元
• 基础资产逾期不超过190天，购房人与泰禾集团无纠纷
• 单个购房人应收账款不超过资产池总额的5%

交易结构

• 优先级证券先于次级证券受偿
• 循环购买机制确保资产池规模稳定
• 资产赎回机制应对不合格基础资产
• 严格合格投资范围降低再投资风险

泰禾集团财务状况

• 截至2015年末，泰禾集团资产总额847.82亿元，负债677.13亿元，所有者权益170.68亿元
• 营业收入和净利润逐年增长，2015年分别为148.13亿元和12.65亿元
• 经营性净现金流为负，但现金及现金等价物净增加额为正

房地产行业分析

• 行业整体呈现规模化、品牌化、规范化发展趋势
• 行业受政策调控影响较大，景气度波动明显
• 2015年房地产市场在政策刺激下有所回暖
• 一线城市房地产市场发展较好，三四线城市面临去库存压力

市场供需

• 土地供应量下降，土地价格波动
• 房企资金来源多元化，融资环境改善
• 项目销售持续增长，但部分项目销售进度滞后

竞争格局

• 行业集中度不断提高，大型房企优势明显
• 泰禾集团专注于中高档住宅及商业地产开发
• 土地储备主要集中在一线及二线城市

风险与缓释措施

资金混同风险

• 资产服务机构泰禾集团具备良好的财务状况，资金混同风险较低
• 若触发权利完善事件，购房人将直接支付至专项计划账户

流动性风险

• 资金流入与预期收益可能错配
• 购房尾款可能因政策或债务偿还需求被截留
• 泰禾集团差额支付承诺缓解流动性风险

灭失、拖欠风险

• 购房人可能因按揭贷款流程或合同解除导致基础资产灭失或拖欠
• 资产赎回机制和差额支付承诺可缓解该风险

循环购买风险

• 循环购买机制可维持资产池规模
• 未来货值充足，循环资产充足，风险较低

再投资风险

• 监管账户资金可进行低风险投资
• 投资范围包括商业银行理财、货币市场基金等

原始权益人信用风险分析

• 泰禾集团为房地产开发企业，业务单一，受地产行业波动影响较大
• 资产负债率较高，债务负担较重，需关注其整体偿债能力和经营状况
• 公司经营状况稳定，差额支付承诺具有一定的信用支持作用

总结

本专项计划通过多层级的信用支持机制，为优先级证券提供了较强的信用保障。泰禾集团作为原始权益人和差额支付承诺人，其业务稳定性和盈利能力对专项计划具有重要支撑作用。然而，房地产行业波动性大、政策影响显著，需持续关注泰禾集团的财务状况及行业变化对基础资产现金流的影响。