汇富-博时资本-宝龙购房尾款资产支持专项计划推介PPT_49页_2mb

报告摘要

汇富-博时资本-宝龙地产购房尾款资产证券化项目总结

核心内容

本项目是汇富-博时资本-宝龙地产购房尾款资产支持专项计划，由宝龙地产控股有限公司提供连带责任担保，宝龙实业为原始权益人，宝龙实业作为基础债务人，宝龙地产控股和青岛、宿迁两家公司作为抵押人，提供价值19亿元的抵押物。产品规模为19亿元，其中优先级18亿元，次级1亿元。优先级分为A01-A03，分别为1年、2年、3年期，次级为B01，期限3年。优先级资产支持证券评级为AAA，次级为AA+。

主要观点

产品亮点：本项目为首单有抵押的购房尾款资产证券化项目，具有较高的信用评级（AAA），且有19亿元的抵押物作为强增信，抵押物价值为入池资产的1.19倍。
优质交易对手：宝龙地产控股为AA+主体，其在2009年于香港主板上市，是中国房地产百强企业之一。
现金流预测：基于历史数据及量化模型预测，入池资产的12个月内回款率为88.5%，现金流覆盖倍数较高，尤其在前半年和前1.5年保持在3倍以上，整体现金流稳定。
信用增级措施：本专项计划采用了内部分层、超额抵押、抵押担保、保证担保、应收账款质押及循环质押等多重信用增级手段，增强了产品的安全性。
压力测试：在预期回款率降至86%的情况下，现金流覆盖倍数仍保持在1.012倍以上，保障能力较强。
交易结构：项目采用循环购买机制，每6个月进行一次循环购买，以确保基础资产的持续性和流动性。
参与方简介：宝龙地产在一二线城市有较强布局，且财务状况稳健，具有良好的盈利能力。博时资本作为计划管理人，具备丰富的资产证券化经验。民生银行作为托管行和监管行，提供良好的资金监管服务。联合信用评级为本项目提供了权威的信用评级支持。

关键信息

基础资产情况

入池资产总金额为22.69亿元，涉及7个区域21个项目公司。
上海区域项目数量最多，尾款金额占比为33.33%；天津区域尾款金额占比最高，为38.87%。
各区域的12个月内回款率分别为：
- 上海：90.2%
- 天津：92.4%
- 山东：90.5%
- 河南：82.0%
- 浙江：65.6%
- 福建：81.3%
- 重庆：84.9%
总体加权12个月内回款率为88.5%。

资产支持证券要素

优先A1、A2、A3规模分别为4亿、5.5亿、5亿，次级为3.5亿。
优先A1、A2、A3期限分别为1年、2年、3年，次级为3年。
现金流覆盖倍数分别为：
- 0.5年：39.61倍
- 1年：3.48倍
- 1.5年：36.53倍
- 2年：2.07倍
- 3年：1.065倍

信用增级措施

连带责任担保：宝龙地产控股为信托贷款提供连带责任担保，其效力优于市场常见的维好承诺。
超额抵押：入池资产金额为22.69亿元，发行规模为19亿元，超额抵押倍数为1.19。
抵押担保：青岛、宿迁两处物业作为抵押物，评估价值为19亿元。
应收账款质押：宝龙实业为信托贷款提供应收账款质押担保，通过中登网登记。
循环质押：每次循环购买后，新增应收账款均进行质押登记。

项目参与方

原始权益人：上海贵铂投资管理有限公司
基础债务人：上海宝龙实业有限公司
保证人：宝龙地产控股有限公司
抵押人：青岛宝龙英聚置地发展有限公司、宿迁宝龙置业发展有限公司
计划管理人：博时资本管理有限公司
托管行/监管行：民生银行厦门分行
律师事务所：北京市奋迅律师事务所
信用评级机构：联合信用评级有限公司
会计师事务所：中准会计师事务所
结算登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
交易撮合机构：上海证券交易所

财务分析

宝龙地产财务概况：
- 2016年6月末资产总额为707.59亿元，所有者权益为235.97亿元。
- 负债结构中，流动负债和非流动负债合计为439.1亿元，资产负债率为66.65%。
- 2015年净利润为20.71亿元，EBITDA为39.84亿元，净资产收益率为10.61%。
盈利能力：
- 2013-2015年毛利率分别为28.32%、28.80%、32.94%，呈上升趋势。
- 2015年净资产收益率为10.61%，处于行业中等水平。
现金流：
- 2015年经营活动现金流量净额为4.92亿元，投资活动现金流量净额为-22.17亿元，筹资活动现金流量净额为30.02亿元。