购房尾款资产支持证券专题研究_14页_1mb

购房尾款资产支持证券专题研究总结

核心内容概述

购房尾款资产支持证券（ABS）是一种以房地产项目销售回款中的购房尾款作为基础资产的证券化产品。自2016年以来，随着房地产行业融资渠道的收紧，购房尾款ABS逐渐成为房地产企业的重要融资工具之一。截至2017年9月末，市场已发行17单购房尾款ABS，总发行规模达292.87亿元。大公资信在该领域积累了丰富的项目经验，对产品结构、风险因素及评级关注点进行了深入分析。

主要观点与关键信息

1. 购房尾款ABS的发行情况

• 发行数量与规模：截至2017年9月末，市场共发行17单购房尾款ABS，总规模292.87亿元。
• 发行场所：主要在上交所和报价系统发行，其中上交所发行规模较大。
• 发行时间：2016年3月至2017年9月期间，多单项目成功发行，部分项目如绿城、阳光城等在2017年重新获得监管支持。

2. 购房尾款ABS的特点

• 基础资产分散度高：单个合同金额占比小（通常不超过3%），入池资产笔数多，分散度较好。
• 回款时间不确定性：受房地产项目所在地政策、预售标准、银行贷款审批等因素影响，回款时间存在较大不确定性。
• 权利义务限制：购房尾款的回收依赖于开发商的正常交房，若出现房屋质量问题或交付延迟，可能导致尾款无法回收。
• 折价发行：由于购房尾款不产生利息，资产池折价发行是常见现象，折价比例通常在60%~70%之间。
• 循环购买机制：为应对回款不确定性，设置循环购买机制，按季或半年进行资产补充。
• 摊还期管理：摊还期通常为6~12个月，期间不再进行循环购买。

3. 不合格资产的处理机制

• 灭失风险：购房者因房屋质量问题或退房等行为，可能导致购房尾款灭失或减少，需由原始权益人赎回。
• 现金流截流风险：预售资金监管政策可能限制购房尾款现金流的使用，导致资金无法及时划付至专项计划账户，需原始权益人或其关联方提供资金保障。

4. 增信措施

• 内部增信：通过优先/次级结构设计，次级资产支持证券吸收损失，优先级获得信用支撑。
• 外部增信：包括维好承诺、差额支付承诺、保证担保等，为优先级证券提供额外保障。

5. 评级关注点

• 现金流预测偏差：基础资产与历史数据存在差异，影响现金流预测准确性，需设定合理的预测模型并进行压力测试。
• 回款时间与金额影响因素：
  • 区域分布：不同地区预售政策差异影响回款速度。
  • 资产类型：住宅类回款速度快于商业类。
  • 首付比例：首付比例不低于20%可降低违约风险。
  • 购房人资质：购房人职业、收入水平影响贷款审批。
• 资金混同风险：原始权益人需设立独立账户，避免基础资产现金流与其他资金混同。
• 持续经营风险：原始权益人能否持续经营直接影响基础资产现金流的产生，因此需对其经营状况和财务结构进行评估。

6. 案例分析：A公司购房尾款资产支持专项计划

• 交易结构：
  • 认购人通过《认购协议》取得资产支持证券；
  • 专项计划由计划管理人设立并管理；
  • 原始权益人将应收款转让至专项计划；
  • 监管银行负责资金归集与划付；
  • 托管人对资产进行托管；
  • 计划管理人按约定分配本息，循环期内进行资产补充。
• 资产支持证券概要：
  • 发行规模111,150.00万元，其中优先级105,650.00万元；
  • 优先A档（AAA）占比81.87%，优先B档（AA+）占比13.18%，次级占比4.95%；
  • 发行期限为3年。

市场发展与政策影响

• 政策变化：2016年10月，银监会暂停购房尾款ABS发行，2017年3月重新放行。
• 市场复苏：绿城等房企在2017年成功发行购房尾款ABS，标志着该产品重新进入市场。

总结

购房尾款ABS作为房地产企业融资的重要手段，具有资金成本低、回款速度快、资产分散等优势。然而，其也面临回款不确定性、资金截流、现金流偏差等风险。大公资信通过分析多个案例，提出了一系列风险缓释措施，如循环购买、合格资产赎回、维好承诺等，以保障资产支持证券的按期足额偿付。同时，市场发行主体多为AA+以上房企，具备较强的持续经营能力，有助于降低整体风险。