国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划推介材料-20161021-1529_47页_2mb

国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划总结

一、项目概要

• 产品性质：本专项计划是以基础资产产生的现金流作为第一还款来源的固定收益产品，采用优先/次级分层机制、目标资产抵押及金光纸业（中国）投资有限公司主体增信等措施提供综合增级保障。
• 主承销商/计划管理人：国金证券股份有限公司。
• 资产服务机构：上海金虹桥国际置业有限公司。
• 备案与托管机构：在中国证券投资基金业协会备案，由中国证券登记结算有限责任公司上海分公司托管。
• 转让平台：优先档资产支持证券投资者可在上交所固定收益证券综合电子平台进行转让。

二、交易结构与基础资产

1. 交易结构

• 专项计划采用优先级与次级档的分层结构，优先级资产支持证券为70.00亿元，次级档为8.00亿元。
• 优先级A档与B档均为固定利率，次级档无票面利率。
• 产品期限为24年，每3年附有票面利率调整权和投资者开放退出选择权。

2. 账户设置

• 专项计划设有专门账户用于管理基础资产现金流，确保资金安全与透明。

3. 基础资产与抵质押财产

• 基础资产：由金光纸业（中国）投资有限公司转让给专项计划，基于《信托合同》对信托享有的受益权。
• 目标资产：金虹桥国际中心物业，位于上海市长宁区，拥有房地产权证号为沪房地长字（2014）第008017号。
• 抵押财产：金虹桥置业将其持有的该物业的土地使用权及房屋所有权抵押给受托人。
• 质押财产：金虹桥置业将其物业运营收入质押给西部信托，以保障优先级证券的偿付。

4. 目标资产详情

• 物业结构：包括超5A级甲级写字楼和花园式购物中心，总建筑面积约26万平方米，地处上海内环与中环线之间。
• 租金收入：包括办公楼、商业及车库租金，预计2016-2040年EBITDA稳定在44,488万元至49,261.90万元之间。
• 物业管理费及其他收入：稳定在7,549万元至8,852万元之间。
• EBITDA预测：在正常情景下，优先A级证券本息兑付的覆盖倍数均在1.30倍以上，确保偿付能力。

三、信用增级措施

1. 内部分级结构

• 专项计划采用优先级/次级档的分层机制，次级档占比约10.26%。
• 次级档作为劣后受益人，为优先级证券提供优先偿付保证。

2. 增信安排

• 若发生风险控制事件，增信主体可选择以下增信措施：
  • 信托贷款提前到期，支付未清偿余额；
  • 行使单一资金信托受益权优先收购权，支付行权价格；
  • 支付保证金，确保兑付；
  • 启动专项计划临时开放程序，调整票面利率。

3. 抵押与质押安排

• 目标资产抵押：物业评估价值约1,408,800万元，为优先级证券提供2.01倍覆盖。
• 物业收入质押：确保在违约事件中，专项计划可优先受偿物业运营收入。

4. 流动性支持

• 若发生流动性支持事件，增信主体需在开放参与日前2个工作日支付差额部分的购买价款，以确保优先级证券兑付。

四、信息披露与认购流程

• 信息披露：

  • 发行前披露计划说明书、法律意见书、评级报告、会计处理意见等文件；
  • 发行结束当日或次一工作日披露发行情况；
  • 存续期内，每期收益分配日前两个交易日披露收益分配报告；
  • 每年4月30日前披露经审计的上年度资产管理报告；
  • 要求托管人披露资产托管报告；
  • 要求资信评级机构在每年6月30日前披露定期跟踪评级报告，并及时披露不定期报告。

• 认购流程：

  • 本期证券的原始权益人、信托财产转让人与相关机构无股权关联。
  • 推介材料仅供潜在投资者参考，不构成投资建议。
  • 投资者应独立判断，仔细阅读《计划说明书》等文件。
  • 所有内容以《计划说明书》为准，无虚假、遗漏或误导性陈述。
  • 管理人不保证投资收益或本金不受损失。

五、增信主体信息

• 企业名称：金光纸业（中国）投资有限公司
• 法定代表人：黄志源
• 成立日期：1999年2月2日
• 注册资本：47.80亿美元
• 总资产：1,537.61亿元人民币（截至2016年6月末）
• 营业收入：221.30亿元人民币（2016年1-6月）
• 净利润：10.56亿元人民币（2016年1-6月）
• 主体评级：AA+（大公国际）

六、金光纸业行业地位

• 金光纸业是国内最大的综合性造纸企业，2015年产量约872万吨，产品覆盖生活用纸、工业用纸、文化用纸、办公用纸等中高端市场。
• 在国内铜版纸、白卡纸、无碳复写纸等产品市场占有率位居前列。

七、金光纸业财务数据

• 金光纸业财务指标稳步提升，资产负债率稳定，各项偿债指标逐年改善。
• 在2016年6月末，财务数据远超同类A股上市公司。

八、金虹桥国际中心资产信息

• 房地产权证信息：沪房地长字（2014）第008017号，面积256,509.96平方米，使用期限至2056年6月27日。
• 资产价值：物业市场法评估价值约1,408,800万元，收益法评估价值约1,311,200万元。
• 入驻企业：包括宝马中国、百加得、京东、苏宁等知名公司，彰显其高端商务氛围。