2国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划评级报告（初稿）_34页_1012kb

国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容

本报告为上海新世纪资信评估投资服务有限公司对“国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划”资产支持证券进行的信用评级分析。该专项计划通过信托方式将原始权益人对金虹桥国际中心物业的信托受益权转让给计划管理人国金证券，设立资产支持专项计划，发行优先A级、优先B级和次级资产支持证券，预计发行规模为78亿元。

主要观点

评级结果

• 优先A级：AAA
• 优先B级：AA+
• 次级：NR（无评级）

预期规模

• 优先A级：54.60亿元（70.00%）
• 优先B级：15.40亿元（19.74%）
• 次级：8.00亿元（10.26%）

主要增信措施

1. 优先级/次级分层结构；
2. 目标资产物业运营收入超额覆盖；
3. 物业运营收入质押；
4. 土地使用权及房屋所有权抵押；
5. 增信安排；
6. 流动性支持。

关键信息

交易基本要素

• 发行金额：78.00亿元
• 基础资产：金虹桥国际中心物业运营收入及租金收入
• 原始权益人：XX银行股份有限公司深圳分行
• 计划管理人：国金证券股份有限公司
• 资产服务机构：上海金虹桥国际置业有限公司
• 托管人：XX银行股份有限公司深圳分行
• 监管银行：渤海银行股份有限公司上海分行

金光纸业财务数据（单位：亿元）

项目	2013年	2014年	2015年	2016年上半年
总资产	1378.52	1471.77	1530.83	1537.61
所有者权益	492.82	530.01	549.36	567.86
资产负债率	64.25%	63.99%	64.11%	63.07%
营业收入	410.26	442.46	453.65	221.29
净利润	20.59	20.63	21.03	10.56

专项计划结构

• 优先A级：54.60亿元，占比70.00%，预期到期日2040年11月24日
• 优先B级：15.40亿元，占比19.74%，预期到期日2040年11月24日
• 次级：8.00亿元，占比10.26%，无预期到期日

分级结构

• 优先A级获得优先B级和次级证券30.00%的信用支持
• 优先B级获得次级证券10.26%的信用支持

风险因素

1. 目标资产运营收入及租金收入波动风险

• 若承租人违约、租金市场价格波动、物业空置或非正常运营，可能影响现金流，进而影响证券偿付。

2. 金光纸业信用质量下降风险

• 若金光纸业信用质量发生变化，可能影响信托贷款偿付，进而影响基础资产现金流。

3. 抵押物变现能力风险

• 抵押物变现能力存在不确定性，变现价值下降可能影响证券信用支持。

4. 各参与方履约能力风险

• 若参与方未能履行相关职责，可能影响证券本金和收益按期偿付。

信用支持

1. 优先级/次级结构

• 优先级资产支持证券优先于次级资产支持证券分配。

2. 超额现金流覆盖

• 基础资产EBITDA对优先A级证券的覆盖倍数均在1.30倍以上。

3. 抵押担保

• 金虹桥置业以其土地使用权和房屋所有权为信托贷款提供抵押担保，抵押物估值约为优先级资产支持证券发行规模的1.87倍。

4. 物业收入质押

• 金虹桥置业将其物业运营收入质押给受托人，优先受偿用于偿付优先级证券收益和本金。

5. 增信安排

• 若发生风险控制事件，增信主体需选择增信措施，并在10个工作日内通知管理人。

6. 流动性支持

• 增信主体需在开放参与日前2个工作日支付流动性支持金，否则需支付违约金。

现金流测算

正常情景

• EBITDA对优先A级证券的覆盖倍数在1.30-1.37之间。

压力情景

• EBITDA下降5%-20%：现金流仍能覆盖优先A级证券本息及费用。
• EBITDA下降1.5%：优先B级证券本金可能无法足额偿付。

目标资产分析

金虹桥国际中心物业

• 位于上海市长宁区娄山关路，建筑面积25.65万平方米
• 由写字楼和商场组成，其中写字楼建筑面积112,983.29平方米
• 商场分为五大板块，占比分别为25%、11%、18%、12%和34%

EBITDA历史数据

• 2015年1-12月：19,777.23万元
• 2016年1-6月：15,767.10万元

EBITDA预测

• 2016年7月-2040年10月：44,488万元至49,261.90万元

重要参与方分析

金虹桥置业

• 成立于2006年6月，注册资本12亿元
• 2013-2016年上半年营业收入分别为0亿元、1.64亿元、4.16亿元和2.27亿元
• 2013-2016年6月末资产负债率分别为69.38%、75.20%、76.79%和76.40%

金光纸业

• 成立于1999年2月，注册资本47.80亿美元
• 2013-2016年6月末所有者权益分别为492.82亿元、530.01亿元、549.36亿元和567.86亿元
• 资产负债率稳定在64%左右，具备较强的资本实力

国金证券

• 国内首批专业证券公司之一，2008年上市
• 截至2015年末，总资产563.52亿元，管理资产规模较大
• 具备丰富的资产管理经验和完善的风控体系

西部信托

• 成立于2002年7月，注册资本15亿元
• 具有较强的风控能力和丰富的信托业务经验

渤海银行

• 全国性股份制商业银行，资本充足率较高
• 为专项计划提供资金监管服务

总结

本期专项计划通过多层次的增信措施和清晰的现金流归集与分配机制，为优先级资产支持证券提供了较为充分的保障。尽管存在一定的运营风险和抵押物变现风险，但整体来看，项目具备较强的信用基础和安全性。评级机构认为，优先A级证券具有较高的信用等级，优先B级证券也有较好的信用保障，但需关注金光纸业和金虹桥置业的经营状况及抵押物变现能力。