2017-2国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划评级报告（初稿）_34页_1012kb

国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容

本期专项计划为国金-金光金虹桥国际中心资产支持证券，发行规模为78亿元，分为优先A级（54.60亿元，占比70%）、**优先B级（15.40亿元，占比19.74%）和次级（8.00亿元，占比10.26%）**三类。优先A级证券获得AAA评级，优先B级证券获得AA+评级，次级证券无评级（NR）。

主要观点

1. 信用增级措施

• 优先级/次级分层结构：优先A级和优先B级证券获得次级证券的信用支持，优先A级获得30%信用支持，优先B级获得10.26%信用支持。
• 超额现金流覆盖：基础资产的EBITDA在正常情景下对优先A级证券的覆盖倍数均在1.30倍以上，对优先A级证券的偿付具有保障。
• 抵押担保：金虹桥置业以其持有的房地产权证项下的土地使用权及房屋所有权为信托贷款提供抵押，评估价值约为优先级资产支持证券发行规模的1.87倍。
• 物业收入质押：金虹桥置业将其物业运营收入质押给受托人，优先级证券可优先受偿。
• 流动性支持：若出现差额，增信主体需及时补充，否则需支付违约金。

2. 基础资产与现金流

• 目标资产：金虹桥国际中心物业，位于上海市长宁区，建筑面积25.65万平方米，包括写字楼和商场。
• 收入构成：写字楼、商场、车库及物业管理费，其中商场分为五大板块，分别为超市、娱乐、零售、亲子&服务和餐饮。
• 现金流预测：2016年至2040年EBITDA预计逐年增长，优先A级证券在正常情景下覆盖倍数稳定在1.30-1.37倍之间，优先B级证券在EBITDA下降1.5%时可能无法足额偿付。

3. 风险因素

• 运营收入波动：若承租人拒付租金、租金市场波动或物业空置，可能影响现金流归集。
• 金光纸业信用风险：金光纸业作为增信主体，若信用质量下降，可能影响信托贷款偿付。
• 抵押物变现能力：抵押物变现价值波动可能影响优先级证券的保障。
• 参与方履约能力：若相关机构未能履行职责，可能影响证券本息按期偿付。

关键信息

1. 交易结构

• 基础资产为原始权益人转让的信托受益权。
• 专项计划由国金证券作为计划管理人发起，西部信托作为受托人，XX银行作为托管人。
• 流程包括：金虹桥归集日、物业运营报告日、借款人还款日、信托还款日、信托分配日、管理人报告日、托管人报告日等。

2. 现金流分配顺序

• 期间分配顺序：先支付税金、费用，再支付优先A级证券收益及本金，最后支付优先B级证券收益，剩余资金分配给次级证券。
• 期末分配顺序：与期间分配顺序一致，优先级证券优先分配。

3. 触发事件

• 风险控制事件：包括金光纸业丧失清偿能力、现金流不足、资产服务机构解任等。
• 违约事件：若风险控制事件发生后未及时采取增信措施或现金流不足以偿付，视为违约。

4. 增信安排

• 增信主体需在风险控制事件发生后10个工作日内选择一种增信措施，并书面通知管理人。
• 增信措施包括信托贷款提前到期、行使优先收购权、支付保证金或启动临时开放程序。

5. 抵押与质押

• 抵押担保：金虹桥置业以其房地产权提供抵押担保，办理抵押登记手续。
• 物业收入质押：金虹桥置业将其物业运营收入质押给受托人，优先级证券享有优先受偿权。

6. 风险分析

• 目标资产运营风险：租金收入波动、空置风险可能影响现金流。
• 金光纸业信用风险：其信用质量变化将影响信托贷款的偿付。
• 抵押物变现风险：抵押物价值下降可能削弱信用支持。
• 参与方履约风险：若机构未能履行职责，可能影响证券偿付。

7. 目标资产分析

• 资产概况：金虹桥国际中心物业运营收入为信托贷款的主要来源。
• 收入情况：2015-2016年6月，写字楼租金收入为14081.64万元，商业为4040.84万元，车库为394.09万元，物业管理费为3156.60万元，EBITDA为15767.10万元。
• 评估价值：市场法评估价值为140.88亿元，收益法评估价值为131.12亿元。

8. 重要参与方

• 原始权益人/托管银行（XX银行）：作为原始权益人，提供资金托管服务。
• 资产服务机构/标的公司（金虹桥置业）：负责物业运营和收入归集，其营业收入呈上升趋势。
• 借款人/增信主体（金光纸业）：我国最大造纸企业，具备较强资本实力，资产负债率处于合理水平。
• 计划管理人（国金证券）：具备丰富的资产管理经验，风险管理制度完善。
• 受托人（西部信托）：具有稳健的财务实力和健全的风控体系，业务稳健。
• 监管银行（渤海银行）：具备良好的资本充足率和风险管理能力。

总结

本期专项计划通过多种信用增级措施，如优先级/次级分层、超额现金流覆盖、抵押担保、物业收入质押和流动性支持，为优先级证券提供了较高的信用保障。金虹桥置业作为资产服务机构，其物业运营状况是现金流稳定的关键，而金光纸业的信用质量对信托贷款的偿付具有决定性作用。尽管存在一定的运营和信用风险，但整体来看，本期专项计划的结构设计合理，参与方具备良好的资质和履约能力，为优先级资产支持证券提供了较好的安全保障。