物业管理行业半年报综述：业绩延续快增多点开花，高筑墙广积粮蓄势待发-20210928-东北证券-50页_2mb

物业管理行业2021年上半年综述

核心内容概述

2021年上半年，物业管理行业整体呈现业绩快速增长、利润率稳步提升的趋势，但同时也面临一定的下行压力。板块在年初因政策利好而上涨，随后因关联方信用风险和政策忧虑出现回调。市场化外拓成为规模增长的主要驱动力，收并购机遇与风险并存。行业长期逻辑向好，优质企业具备较强的投资价值。

主要观点

• 业绩增长：2021H1，24家样本物管公司总收入达750.57亿元，同比增长55.5%；归母净利润118.97亿元，同比增长65%，增速与2020年持平。
• 利润率提升：加权平均毛利率28.7%，同比提升0.6个百分点；归母净利率15.9%，同比提升1个百分点，但未来存在下行压力。
• 规模扩张：重点物企在管/合约面积分别同比增长50.9%和44.8%，市场化外拓占比提升，成为主要增长来源。
• 收并购趋势：部分房企因财务压力出售物业公司，头部企业通过收并购加速扩张，但需注意项目质量与整合效率。
• 增值服务结构优化：社区增值服务收入占比提升，成为第二大利润来源，部分公司如碧桂园服务、融创服务在该领域增长显著。

关键信息

1. IPO缩减供给回落，板块走势受拖累

• 2021年物业板块IPO数量及募资额显著低于2020年，新上市公司平均市值和营收大幅下降。
• 板块经历四个阶段变化：政策利好、业绩验证、市场平稳、政策忧虑与信用风险担忧。
• 与恒生综指相比，H股物管指数表现相对较好，但受外部因素影响出现回调。

2. 业绩维持快增趋势，盈利能力稳健提升

• 营收与归母净利润均保持高速增长，尤其是头部公司如世茂服务、融创服务、金科服务等。
• 增值服务收入占比提升，带动毛利率增长，但部分业务毛利率有所下降。
• 头部公司毛利率与净利率提升，但整体行业仍存在下行压力。

3. 规模增长加速，市拓与收并购并行

• 市场化外拓成为规模增长的核心驱动力，部分公司外拓增速超5倍。
• 收并购项目数量增加，但质量参差不齐，存在整合风险。
• 头部企业资金充裕，有望持续扩张，行业集中度进一步提升。

4. 收入利润结构持续优化

• 社区增值服务收入占比提升，成为主要利润来源之一。
• 基础服务单面积创收能力改善，推动整体盈利能力提升。
• 自营专业化服务增长迅速，如便民生活服务、社区传媒服务等。

5. 效率提升与账期延长

• 销管费用率与期间费用率持续改善，费用管控能力增强。
• 账期延长，应收账款总额增长显著，但需关注回款能力。

投资建议

• 长期关注：重点公司包括碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业，关注其关联方实力、口碑、科技、规模与赛道布局。
• 中期重视：关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，推荐金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
• 短期关注：关注估值性价比，推荐金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

风险提示

• 外拓不及预期
• 增值服务拓展不及预期
• 利润率提升不及预期

重点公司财务数据