深度报告-20220516-万联证券-物业管理行业2021年年报综述_业绩增速维持高位_更趋市场化运营_19页_1mb

物业管理行业2021年年报综述总结

核心内容概览

物业管理行业在2021年展现出强劲的业绩增长与市场运营转型，整体行业规模持续扩大，企业盈利能力保持稳健，同时非住宅业务占比提升，推动行业更趋市场化和抗周期性。尽管行业面临一定的现金流压力与商誉风险，但随着政策放松和市场环境改善，板块估值修复预期增强。

主要观点

1. 企业规模诉求强烈，整体运营更趋市场化

• 合约与在管规模增长显著：选取的13家主流样本物管企业合约规模合计达56.88亿平方米，同比增长44.4%；在管规模达35.31亿平方米，同比增长55.8%。
• 合约规模/在管规模比值稳定：平均约为1.61，为短期增长提供保障。
• 非住宅占比提升：2019-2021年，14家物管企业平均非住宅管理面积占比从34.49%提升至40.02%。
• 第三方外拓占比显著增长：2021年第三方外拓在管面积占比平均达58%，较2020年提升9个百分点。

2. 并购浪潮持续，现金流有所下降

• 收并购活跃：2021年共发生33宗收并购交易，交易金额约362亿元，其中11家样本企业参与。
• 商誉大幅上升：17家样本物管企业商誉同比增长均超过100%，其中碧桂园服务增长342%。
• 在手现金充足：18家样本企业中，2家在手现金超100亿元，3家超50亿元。
• 经营现金流对净利润覆盖率下降：14家公司经营活动现金流净额/净利润出现下降，仅两家增长。
• 应收账款增加：受宏观政策、行业环境及疫情影响，部分公司应收账款显著增加，如碧桂园服务、金科服务、融创服务等。

3. 业绩维持较高速增长，盈利能力表现稳健

• 营业收入增长显著：18家样本企业2021年营业收入同比增长49.10%，增速提高6.3个百分点。
• 净利润增长强劲：净利润同比增长51.32%，尽管增速较2020年降低9.39个百分点，但仍保持高位。
• 社区增值服务收入占比提升：2021年社区增值服务收入占比提升至16.88%，基础物业收入占比下降至56.95%。
• 毛利率基本持平，净利率微涨：平均综合毛利率为26.28%，略有下降；平均净利率为12.87%，同比微涨0.1个百分点。
• 单位在管面积员工成本下降：13家公司单位在管面积员工成本下降，金科服务、合景悠活、建业新生活成本较低。

4. 基金重仓配置比例有所回升

• 基金增持明显：2022年一季度，碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、保利物业等个股被增持，持股占流通市值比分别提升0.82pct、1.35pct、0.99pct、5.59pct。
• 行业估值处于历史低位：当前PE为14.6倍，盈利确定性较高，估值修复可期。

关键信息汇总

行业增长情况

• 合约与在管面积：13家样本企业合约规模同比增长44.4%，在管规模同比增长55.8%。
• 非住宅业务：14家物管企业非住宅占比从34.49%提升至40.02%。
• 第三方外拓：平均占比达58%，较去年提升9个百分点。

收并购动态

• 交易规模：2021年共发生33宗收并购，交易金额约362亿元。
• 主要收购方：碧桂园服务、华润万象生活、世茂服务等。
• 商誉增长：17家样本企业商誉同比增长均超100%，碧桂园服务增长最快。

财务状况

• 在手现金：华润万象生活（137.0亿元）、碧桂园服务（116.2亿元）在手现金超100亿元。
• 经营现金流：14家公司经营现金流对净利润覆盖率下降，仅保利物业、卓越商企服务增长。
• 应收账款：部分企业应收账款大幅增加，如碧桂园服务、金科服务、融创服务等。

盈利能力

• 收入结构变化：社区增值服务收入增速显著，2021年平均增速达77%。
• 毛利率：整体毛利率稳定，但部分企业如合景悠活、碧桂园服务略有下降。
• 净利率：平均净利率微涨，但部分企业如碧桂园服务、新城悦服务净利率下降。

投资建议

• 估值修复预期：当前PE处于历史低位，板块盈利确定性较高。
• 关注收并购整合效果：并购带来的商誉风险需关注。
• 现金流管理：部分企业经营现金流对净利润覆盖率下降，需警惕现金流恶化风险。

风险因素

• 业务外拓不及预期：若第三方拓展进展不达预期，可能影响规模增长。
• 增值服务拓展不及预期：社区增值服务增长速度可能不及预期。
• 收并购整合不及预期：若收购标的整合效果不佳，可能带来商誉减值风险。

结论

物业管理行业在2021年表现出较强的业绩增长和市场化转型趋势，非住宅业务占比提升，社区增值服务成为增长亮点。尽管存在商誉和现金流压力，但整体盈利稳健，估值处于低位，具备一定的修复空间。未来需关注收并购整合效果、业务拓展进展及现金流管理情况。