深度报告-20210928-东北证券-物业管理行业半年报综述_业绩延续快增多点开花_高筑墙广积粮蓄势待发_50页_4mb

物业管理行业2021上半年综述

核心内容概述

2021年上半年，物业管理行业整体表现强劲，收入与利润均实现快速增长。板块经历了四个阶段的波动，主要受政策导向、业绩预期、外拓能力及收并购影响。尽管存在利润率下行压力，但头部企业仍保持强劲增长势头，并通过市场化外拓与收并购扩大规模，显示出行业整合趋势。同时，社区增值服务成为利润的重要来源，进一步优化收入结构。

主要观点

1. 板块走势与供给变化

• IPO缩减：2021年物业板块IPO募资额和市值均较2020年明显回落，板块供给高峰已过。
• 四阶段波动：
  • 第一阶段（1月初-3月初）：十部委政策推动，多家公司发布盈喜，板块平稳向上。
  • 第二阶段（3月初-3月底）：年报披露，业绩增长确定性验证，板块大幅提振。
  • 第三阶段（4月-7月中旬）：市场预期高位，板块维持平稳。
  • 第四阶段（7月下旬至今）：关联房企信用风险及政策疑虑引发板块大幅回撤。

2. 业绩增长与盈利能力

• 收入与利润：24家样本公司2021H1总收入750.57亿元，同比增长55.5%；总归母净利润118.97亿元，同比增长65%，增速基本持平2020年全年。
• 利润率提升：加权平均毛利率提升0.6pct至28.7%，归母净利率提升1pct至15.9%，盈利能力稳健。
• 下行压力：疫情社保减免退坡、外拓竞争加剧、社区增值服务中消费类占比提升等，可能导致利润率下行。

3. 规模增长与扩张策略

• 在管与合约面积：20家重点物企在管面积同比增长50.9%，合约面积同比增长44.8%，增速创历史新高。
• 市场化外拓：成为规模增长的主要驱动力，新增在管面积中市场化外拓占比平均达50.9%。
• 收并购扩张：部分房企因融资收紧出售物业公司，收并购项目成为扩张渠道，但存在质量风险与整合挑战。

4. 收入利润结构优化

• 社区增值服务：平均收入占比17.6%，毛利占比25.9%，成为第二大利润来源。
• 重点公司表现：
  • 碧桂园服务：社区传媒服务收入同增超5倍。
  • 融创服务：便民生活服务收入同增超20倍，板块占比提升显著。
• 自营专业化服务：推动消费类服务占比提升，增强盈利能力。

5. 费用率与账期变化

• 费用管控改善：销管费用率与期间费用率分别下降0.4pct和0.5pct。
• 账期延长：公建、城服拓展增加，应收账款总额同比增长73.6%，占比提升至20.9%。

关键信息

重点公司财务数据

行业数据

• 成分股数量：52家
• 总市值：5854亿元
• 流通市值：5680亿元
• 市盈率：19.41倍
• 市净率：6.03倍
• 总营收：904亿元
• 总净利润：142亿元
• 平均资产负债率：46.75%

投资建议

• 长期关注：公司关联方实力、口碑、科技、规模及赛道布局。
• 中期重视：外拓能力、激励机制、关联方销售情况。
• 短期关注：估值性价比。
• 看好公司：碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业（长期）；金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业（中期）；金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务（短期）。

风险提示

• 外拓不及预期
• 增值服务拓展不及预期
• 利润率提升不及预期

结构优化与增长驱动

• 社区增值服务：收入占比提升，毛利率有所下降，但结构优化。
• 基础服务：单面积创收稳中有升，但毛利率受第三方项目及非住业态影响。
• 市场化外拓：成为规模增长主要驱动力，头部公司外拓能力显著。
• 收并购：机遇与风险并存，部分公司通过收并购实现规模扩张。

结论

2021年上半年，物业管理行业在政策支持与市场化外拓的推动下，保持快速增长态势，盈利能力稳步提升。尽管存在利润率下行压力，但行业整体向好趋势未变。未来，随着政策环境的稳定及收并购整合的推进，头部企业有望进一步扩大市场份额，投资价值显现。