20221106-申港证券-物业管理行业研究周报_物企规模效应何在_13页_1mb

物业管理行业投资分析总结

核心内容

物业管理行业当前正处于规模扩张的关键阶段，尽管在管面积持续增长，但盈利指标增速相对较慢，反映出规模效应尚未充分体现。同时，行业面临多重风险，包括房企资金链紧张、应收账款坏账风险以及外拓增速不及预期。整体来看，行业估值已回落至合理区间，具备独立扩张能力的物企更具投资价值。

主要观点

• 规模效应与盈利增长不匹配：物企在管面积同比增速普遍高于盈利指标增速，说明规模扩张对盈利能力的提升有限。
• 毛利率承压：第三方项目和多元化业态拉低毛利率，尤其是市场化外拓的物业费单价较低，利润空间有限。
• 费用摊薄效应显现：尽管毛利率未显著提升，但销售及行政费用占比随规模扩大而下降，表明规模化有助于降本增效。
• 行业处于扩张上升期：多数物企仍处于规模扩张阶段，新业务发展需时间积累，短期内对经营产生负面影响，但长期依赖规模效应。
• 政策推动智慧物业发展：住建部和民政部联合发文，推动智慧物业管理服务平台建设，提升社区服务智能化水平。
• 市场估值合理：当前行业估值已处于底部，具备投资价值，建议关注具备独立扩张能力和良好发展前景的物企。

关键信息

1. 盈利与规模关系

• 在管面积同比增速普遍高于盈利指标增速。
• 头部物企（在管面积TOP10）毛利率均值为22%，剔除非住业务影响后为20.5%。
• 其余物企毛利率均值为28.7%，剔除商管业务影响后为28.5%。
• 第三方项目和多元化业态是拉低毛利率的主要因素。

2. 规模化效应体现

• 销售及行政费用占比随规模扩大而下降，头部物企均值为8.3%，其余物企为10.5%。
• 2016-2022H1数据显示，头部物企销售及行政费用占比持续下降，世茂服务和绿城服务因拓展业务出现费用上升，但整体趋势仍为下降。

3. 投资策略

• 行业估值已回落至合理范围，建议关注以下物企：
  • 华润万象生活：物管与商管并行，控股股东为央企。
  • 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小。
  • 绿城服务：具备较强的独立发展能力。

4. 本周行情回顾

• 恒生物业板块上涨14.65%，跑赢恒生指数5.91个百分点。
• A+H股中，涨幅前五为：碧桂园服务（30.08%）、旭辉永升服务（26.52%）、世茂服务（21.32%）、正荣服务（20.75%）、融创服务（18.06%）。
• 跌幅后五为：浦江中国（-43.78%）、领悦服务集团（-10.2%）、方圆生活服务（-7.07%）、第一服务控股（-5.56%）、时代邻里（-5.33%）。

5. 港股通持股情况

• 增幅最大：雅生活服务（9.99%）。
• 降幅最大：保利物业（-3.15%）。
• 持股比例最高：保利物业（64.31%）。
• 持股数量最多：融创服务（5.12亿股）。
• 持股市值最高：碧桂园服务（42.89%持股比例）。

风险提示

• 房企资金链紧张：可能影响物企的收入来源和现金流。
• 应收账款坏账风险：关联方应收账款及其他应收款存在坏账隐患。
• 外拓增速不及预期：新项目拓展可能无法达到预期速度，影响盈利能力。

评级与分析师信息

• 行业评级：增持。
• 分析师：曹旭特。
• 执业证书编号：SAC执业证书编号：S1660519040001。
• 行业平均市盈率（TTM）：9.54。
• 港股市场平均市盈率（TTM）：8.83。
• 港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）：10.05倍，较前一周上涨1.09倍。

行业动态

1. 政策发布

• 全国消防宣传月活动：国务院安委办、应急管理部启动，强调消防安全治理和公共安全水平提升。
• 智慧物业试点：住建部与民政部联合推动智慧物业管理服务平台建设，涵盖物联网、云计算、大数据等技术，促进线上线下融合。
• 完整社区建设：试点聚焦完善服务设施、打造宜居环境、推进智能化服务、健全治理机制，推动社区服务功能提升。
• 嘉兴实现无物业小区清零：通过多种方式实现小区物业管理全覆盖，并注重服务质量提升。

2. 公司动态

• 绿城服务：在上海参股成立物业公司，拓展区域市场。
• 新大正物业：收购四川和翔环保，提升市政环卫业务能力。
• 珠江股份：筹划重大资产重组，弃地产开发转型物业管理。

数据追踪

沪（深）股通持股情况

• 招商积余：持股1117.35万股，较上周上涨20.72%，持股市值1.57亿元。

港股通持股情况

• 雅生活服务：持股增幅最大（9.99%）。
• 保利物业：持股降幅最大（-3.15%）。
• 融创服务：持股数量最多（5.12亿股）。

结论

物业管理行业当前正处于规模扩张的关键阶段，虽然盈利能力尚未显著提升，但费用摊薄效应已显现。政策支持智慧物业发展，为行业带来新的增长点。在估值合理的情况下，建议关注具备独立扩张能力和良好前景的物企，如华润万象生活、保利物业、招商积余和绿城服务，同时需警惕房企资金链紧张、应收账款坏账及外拓不及预期等风险。