物业管理行业：好风凭借力，未来诚可期-20191231-东兴证券-27页_1mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业在政策支持和市场需求的推动下，呈现出快速发展的趋势。预计到2030年，行业管理面积将达到326亿平方米，收入规模将超过2万亿元。行业具备良好的现金流和规模增长潜力，同时存在降低成本的空间。行业集中度有望继续提升，龙头企业将受益于政策红利和市场拓展。

主要观点

• 行业空间广阔：随着城镇化率提升、人口增长和人均居住面积增加，物业管理行业未来十年将保持稳定增长，预计2030年市场规模将超过2万亿。
• 现金流稳定：物业管理企业采用轻资产运营模式，具有高收缴率和高续约率，现金流稳定，有助于企业通过并购扩大管理面积。
• 降本增效：企业可通过扩大规模、提高外包比例、加大科技投入等方式降低成本，提升盈利能力。
• 行业集中度提升：目前行业仍较为分散，但随着政策支持和资本运作，龙头企业的市占率将逐步提高。
• 增值服务潜力：增值服务种类繁多，毛利率高于基础服务，将成为未来增长的重要驱动力。

关键信息

• 政策变化：物管行业政策由规范型向鼓励型转变，2014年起进入市场化运作阶段，政策逐步放宽，有利于行业发展。
• 市场增长：2019年1-11月，新开工与竣工面积差同比增速由50%滑落至16%，未来1-2年有望释放待竣工面积，推动行业增长。
• 现金流充裕：2018年，大部分物业公司的净负债率低于关联地产公司，且“经营活动产生的现金流量净额/营业收入”指标高于地产关联公司。
• 成本率下降：百强企业营业成本率从2016年的78.77%下降至2018年的76.44%，呈现下降趋势。
• 企业推荐：
  • 碧桂园服务：背靠地产龙头，具备规模和增速优势。
  • 保利物业：央企背景，注重非住宅业态发展。
  • 招商积余：具有央企、国企背景，通过并购扩大业务。
  • 绿城服务：品牌价值高，市场拓展能力强。

行业重点公司盈利预测

风险提示

• 人工成本上升：社保改革可能增加人工成本。
• 房地产销售遇冷：影响行业规模增长。
• 区域差异：不同区域市场发展不均，可能影响企业业绩。

行业发展展望

• 短期：关注地产关联公司销售面积，行业仍以跑马圈地为主。
• 长期：品牌价值和市场拓展能力将成为企业竞争力的核心。
• 增长动力：通过并购、市场化拓展、非住宅业态发展等手段实现规模扩张。

行业现状与趋势

• 管理面积增长：截至2018年，全国管理面积达211亿平方米，预计2030年将增长至326亿平方米。
• 收入结构：基础服务收入占比高，增值服务收入逐年提升，毛利率更高。
• 盈利模式：企业通过提高服务质量和拓展业务，提升盈利能力。

行业政策与市场环境

• 政策支持：政策逐步向鼓励型转变，有助于行业发展。
• 市场环境：随着城镇化率提升，商品房市场繁荣，推动物业管理需求增长。
• 技术应用：智能化投入增加，提升服务效率，降低运营成本。

行业发展趋势

• 集中度提升：行业集中度有望继续提升，龙头企业将受益。
• 多元化发展：企业将向非住宅业态、增值服务等方向拓展。
• 资本运作：通过并购和资本市场的支持，扩大管理面积，提升市场份额。

重点公司分析

• 碧桂园服务：背靠地产龙头，管理面积和增速优势明显，盈利指标领先。
• 招商积余：具有央企背景，通过并购实现规模扩张，盈利能力提升。
• 保利物业：央企背景，注重非住宅业态发展，外拓能力增强。
• 绿城服务：品牌价值高，市场拓展能力强，盈利逐步改善。

结论

物业管理行业在未来十年内将保持稳定增长，行业集中度有望进一步提升，龙头企业将受益于政策支持和市场拓展。随着技术应用和成本控制能力的提升，行业盈利能力和增长空间将进一步扩大。