20200831-兴业证券-物业管理行业周报_计划分拆上市物管公司持续增加_8页_1mb

物业管理周报（2020.08.24-08.30）总结

核心内容

本周物业管理板块整体回调，但部分优质公司表现突出。永升生活服务、碧桂园服务和绿城服务一周涨幅分别为11.0%、8.9%和7.4%。YTD涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务（199.6%）、滨江服务（170.9%）和宝龙商业（152.0%）。行业整体保持高速增长，中期业绩显示营收平均增速超40%，净利润平均增速超55%。

主要观点

• 行业增长强劲：物业管理行业在2020年上半年持续扩张，合约面积大幅增长，平均合约在管比超过1.7倍。社区增值服务收入平均增速超75%，表明行业正在向多元化发展。

• 分拆上市趋势明显：禹洲集团已向联交所提交物管分拆建议书，华润置地、越秀地产等公司也在推进物管业务分拆上市计划。目前，多家物管公司正在申请上市，显示行业整合加速。

• 港股通持续增持龙头公司：港股通对绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务和保利物业的持股比例持续上升，其中保利物业的港股通持股比例最高（36.13%）。预计9月7日起，永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活将成为深港通标的，中海物业同时成为沪港通标的。

• 行业估值合理，成长性高：目前港股物管板块平均估值对应2020/2021年34.5/24.2XPE。行业受益于4大规模红利，包括房地产行业集中度提升、资产证券化加速、外拓扩张、增值服务拓展，板块处于从1到N的快速拓展期。

关键信息

1. 公司公告亮点

• 保利物业：中期营业收入36亿元，同比增长27.6%；归属股东净利润3.99亿元，同比增长27.4%。
• 雅生活服务：宣布南京紫竹达成若干年度经营目标。
• 碧桂园服务：中期营业收入约62.71亿元，同比增长78.4%；归母净利润约13.15亿元，同比增长60.96%。
• 永升生活服务：中期收入约为13.44亿元，同比增长90.0%；溢利约为2亿元，同比增长121.1%。
• 建业新生活：中期营业收入10.61亿元，同比增长56.1%；归属股东净利润1.83亿元，同比增长70.3%。
• 金融街物业：中期收入约5.09亿元，同比增长18.74%；归属公司拥有的利润约5819万元，同比增长27.38%。
• 滨江服务：中期收入约4.16亿元，同比增长31.1%；权益股东应占利润1.03亿元，同比增长110.7%。

2. 行业动态

• 融创物业：在北京成立新物业公司，持股49%。
• 蓝光嘉宝服务：收购宁夏安欣物业，持股55%。
• 越秀地产：管理约2100万平方米物业，推进物业分拆研究。
• 黑龙江省：发布《物业管理条例（草案）》草案，加强行业管理。
• 禹洲集团：宣布提交物管分拆建议书，计划未来三年管理面积达1亿平方米。
• 华润置地：推进物业分拆上市，但暂无具体时间表。同时，以4712.21万元收购湖北润联物业公司。

3. 政策与市场动态

• 上海市：制定加装电梯“作战蓝图”，推动老旧小区改造。
• 国家发改委：发布县城城镇化补短板强弱项的“五要五不要”指导意见，强调精准性和可持续性。
• 住建部等：联合发布关于城市居住社区建设补短板行动的意见，推动社区服务精细化。

行业趋势与展望

物业管理行业正持续享受规模红利，未来3-5年仍将保持高速增长。行业集中度提升、资产证券化、外拓扩张和增值服务拓展是主要驱动力。板块具备高成长性和高确定性，估值区间合理，具备长期投资价值。

推荐与关注公司

• 首选：中海物业、永升生活服务、绿城服务
• 推荐关注：时代邻里、雅生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期