房地产服务行业：_规模逐鹿中原，战略多点开花-20210409-华泰证券-24页_915kb

报告摘要

物业管理行业2021年投资分析总结

核心内容概述

2020年，中国物业管理行业在疫情背景下依然实现规模和业绩的双增长，展现出强劲的发展势头。行业呈现明显的梯队分化趋势，头部企业凭借规模效应、盈利能力、储备资源等优势，引领行业增长。随着政策支持、资本助推和市场扩张，物业管理行业正步入规模竞速新时代，未来竞争将更加激烈，行业集中度有望进一步提升。投资者应关注具有短期业绩能见度、中期市场化外拓能力和长期模式变现潜力的优质公司。

主要观点

规模拓展加速：2020年物管公司在管面积同比增长36%，合约面积同比增长27%，整体行业保持快速扩张态势。第三方和非住宅在管面积占比持续提升，达到57%和33%，成为行业增长的重要驱动力。
收并购与市拓并重：收并购成为物管公司快速扩张的主要手段，尤其在提升第三方在管面积占比方面表现突出。同时，市场化拓展逐渐成为大型物管公司增长的主要来源，显示其较强的市场竞争力。
非住宅领域突破：城市服务和商业管理成为非住宅领域的两大亮点，推动行业从传统物业管理向多元化服务转型。非住宅项目带来更高的估值和盈利空间。
业绩与盈利改善：2020年物管公司整体营收同比增长41%，归母净利润同比增长68%。大型物管公司表现尤为突出，毛利率和净利率显著提升，ROE亦优于其他梯队。
增值服务崛起：业主增值服务成为行业增长新引擎，2020年营收占比达到16%，ARPU提升至767元/户/年。部分公司已建立社区零售、美居服务等新兴业务，未来增长潜力巨大。
投资建议：2021年是业主增值服务多维发展的关键年，建议投资者关注具备强执行力和良好增长指引的公司。重点推荐招商积余和新大正，其在规模、盈利和未来增长潜力方面均表现优异。

关键信息

在管面积：2020年总体物管公司在管面积达39.32亿平，同比增长36%。
合约面积：2020年总体物管公司合约面积达60亿平，同比增长27%。
第三方占比：2020年总体物管公司第三方在管面积占比提升至57%。
非住宅占比：2020年总体物管公司非住宅在管面积占比提升至33%。
增值服务占比：2020年总体物管公司增值服务营收占比为31%，其中业主增值服务占比为16%。
ARPU：2020年业主增值服务ARPU提升至767元/户/年，部分公司如世茂服务达到2102元/户/年。
投资指引：2021年物管公司平均营收增速指引为49%，未来3-5年平均增速为45%。
重点推荐：招商积余（001914 CH，买入，目标价25.23元）和新大正（002968 CH，买入，目标价80.92元）。

风险提示

疫情不确定性：疫情可能影响物管公司项目拓展及成本支出。
管理风险：规模扩张可能带来管理难度增加，影响业务质量。
收并购整合风险：收并购标的质量及整合能力可能影响整体扩张效果。
盈利能力风险：行业竞争加剧可能压缩盈利空间，人工成本上涨需通过提价、组织优化和科技赋能对冲。

估值与流动性分化

PE估值：大型物管公司2021年PE为34倍，中型为38倍，小型为18倍，显示行业估值和流动性分化加剧。
日均成交额：大型物管公司日均成交额为4.22亿元，中型为1.62亿元，小型为0.27亿元，反映市场对头部公司的关注度更高。

行业发展趋势

政策支持：十部委文件鼓励“物业服务+生活服务”模式，推动行业向多元化发展。
资本推动：2020年物管公司IPO和再融资总额达707亿元，推动行业集中度提升。
模式创新：行业进入规模竞速新时代，优质公司有望通过模式创新形成差异化竞争力。

投资策略

优选公司：关注短期业绩能见度高、中期市场化外拓出色、长期具备模式变现空间的公司。
重点推荐：招商积余和新大正，因其在规模拓展、盈利能力及未来增长潜力方面表现突出。

图表目录

图表1：业绩综述分类标准
图表2：物管公司在管面积同比增速
图表3：物管公司在管面积排行榜
图表4：物管公司合约面积同比增速
图表5：物管公司合约面积/在管面积
图表6：物管公司合约面积排行榜
图表7：物管公司合约面积/在管面积排行榜
图表8：某大型物管公司A新增在管面积来源拆分
图表9：某大型物管公司B新增合约面积来源拆分
图表10：物管公司第三方在管面积占比
图表11：物管公司非住宅在管面积占比
图表12：物管公司非住宅在管面积占比
图表13：华润万象生活、宝龙商业2021PE水平
图表14：物管公司单城市管理面积（万平）
图表15：物管公司单城市管理面积排行榜
图表16：物管公司营收同比增收
图表17：物管公司归母净利润同比增收
图表18：物管公司营收排行榜
图表19：物管公司归母净利润排行榜
图表20：物管公司毛利率
图表21：物管公司分业务毛利率
图表22：物管公司毛利率排行榜
图表23：物管公司销售管理费用率
图表24：物管公司归母净利率
图表25：物管公司ROE
图表26：物管公司归母净利率排行榜
图表27：物管公司增值服务营收占比
图表28：物管公司业主增值服务营收占比
图表29：物管公司非业主增值服务营收占比
图表30：物管公司业主增值服务ARPU
图表31：物管公司业主增值服务ARPU排行榜
图表32：样本物管公司未来发展指引
图表33：物管公司IPO数量
图表34：上市物管公司收并购案例数量
图表35：物管公司IPO数量
图表36：上市物管公司收并购案例数量
图表37：物管公司估值和流动性分化情况
图表38：重点公司盈利预测表

投资建议

招商积余：2020年营收86.35亿元，归母净利润4.35亿元，同比增长42%和52%。公司提出2021年营收目标为103亿元，目标价25.23元，维持“买入”评级。
新大正：2020年营收13.18亿元，归母净利润1.31亿元，同比增长25%和26%。公司2021年营收目标上调，目标价80.92元，维持“买入”评级。

总结

物业管理行业正处于快速成长期，政策红利释放、管理规模扩张、管理业态升维、增值服务迸发成为行业发展的四大引擎。头部企业在业绩增速、盈利能力、储备规模等方面优势显著，而小型公司则面临增长放缓和估值落后的压力。2021年将是业主增值服务多维发展的关键年，建议投资者关注具备强劲执行力和增长潜力的优质公司，如招商积余和新大正。

展开完整摘要