物业行业：永升生活服务，规模快速成长，业务多点开花-20190813-天风证券-25页_2mb

永升生活服务总结

核心内容

永升生活服务是中国知名的物业管理服务商，成立于2002年，于2018年在港交所上市。公司以“用心构筑美好生活”为核心理念，致力于为客户提供综合全面的物业管理服务，打造高端服务品牌。其业务涵盖物业管理服务、对非业主的增值服务以及社区增值服务，通过多元化业务布局和多品牌体系运营，提升客户体验和市场竞争力。

主要观点

1. 业务规模与增长

• 截至2018年底，永升生活服务的合约建筑面积为6555万平方米，同比增长96.4%；在管建筑面积为4024万平方米，同比增长52.0%。
• 服务覆盖全国43个城市，其中东部地区占比最高（69.25%）。
• 2016-2018年营业收入分别为4.80亿元、7.25亿元、10.76亿元，年均复合增长率达48.3%。
• 2018年净利润为1.01亿元，同比增长31.5%，净利复合增长率高达86.24%，居行业前列。

2. 三大主营业务

• 物业管理服务：占公司总收入的62.0%，2018年收入为6.67亿元，同比增长41.31%。其中，来自旭辉集团的项目占比65.7%，第三方项目占比34.3%。
• 非业主增值服务：占公司总收入的19.5%，2018年收入为2.11亿元，同比增长46.85%。主要来源于协销服务（占比63.7%）。
• 社区增值服务：占公司总收入的18.4%，2018年收入为1.98亿元，同比增长80.3%。主要来自家居生活服务（占比45.6%）。

3. 收费标准与模式

• 物业管理服务主要采用包干制，2018年占比达98.7%，收费稳定且有利于盈利。
• 物管费上涨明显：旭辉集团项目为3.22元/平方米/月，第三方项目为1.83元/平方米/月，分别同比增长21.51%和24.49%。

4. 多品牌体系运营

• 永升生活服务构建了多个品牌，如【悦享生活】、【铂悦管家】、【悦泽商办】、【悦泽公众】和【UP增值服务体系】，以满足不同客户群体的多样化需求。
• 【铂悦管家】专注于高端住宅，提供定制化服务，提升业主尊贵体验。
• 【悦泽商办】和【悦泽公众】分别针对商业办公和公共区域，提供专业服务。
• 【UP增值服务体系】包含【旭惠团】、【邻聚游】、【旭惠美家】、【租售中心】，增强社区生活满意度。

5. 人力资源与团队建设

• 永升生活服务拥有6117名员工，其中12.4%拥有本科及以上学历，高于行业平均水平（9.85%）。
• 实施“永动力校招生”和“升力军校招生”计划，培养多层次人才。
• 建立完善的培训体系，包括“五级培训项目”和线上学习平台【学升会】，提升员工专业能力和公司整体运营效率。

6. 盈利能力与成本控制

• 2016-2018年整体毛利率分别为21.8%、25.2%、28.7%，呈上升趋势。
• 社区增值服务毛利率最高，2018年达63.4%，主要受益于成本控制和规模效应。
• 销售成本增长慢于营收增长，2018年销售成本为7.67亿元，同比增长41.4%。

关键信息

• 财务表现：2018年净利润1.01亿元，同比增长31.5%；毛利率28.7%，高于行业平均水平。
• 业务拓展：永升背靠旭辉集团，同时积极拓展第三方市场，第三方在管建筑面积占比达63.62%。
• 品牌战略：通过多品牌运营，提升服务的专业化与客户体验，打造高端服务形象。
• 管理团队：拥有经验丰富的管理团队，注重人才培养与专业素质提升。
• 风险提示：地产销售面积下滑、核心人员流失、增值服务发展低于预期可能影响公司未来业绩。

总结

永升生活服务凭借其快速成长的业务规模、多元化的服务模式和高效的人力资源管理，在物业管理行业中脱颖而出。公司不仅依托旭辉集团的资源支持，还积极拓展第三方市场，实现业务多元化。同时，公司通过多品牌体系提升服务质量和客户体验，增强了市场竞争力。在财务表现上，公司保持强劲增长，净利润和毛利率均表现优异，体现出良好的盈利能力和成本控制水平。然而，公司仍需关注地产销售面积变化、核心人员流失及增值服务的持续发展等潜在风险。