物业管理行业：物管企业2020年业绩回顾与投资展望，行业整合加速，头部优势凸显-20210430-山证国际-48页_1mb

行业整合加速，头部优势凸显：物管企业2020年业绩回顾与投资展望

核心内容概述

本报告分析了2021年物管行业的现状与前景，指出行业正处于高增长期，集中度持续提升，头部企业凭借规模效应、多元服务和外部扩张等策略，实现业绩和股价的双重增长。同时，政策支持、行业整合和资本运作成为推动行业发展的三大关键因素。

主要观点与关键信息

1. 行业快速增长，集中度持续提升

• 行业发展阶段：中国物管行业自1981年正式起步，经历四个阶段，当前处于加速资本化的高增长期。
• 行业规模增长：2014年至2020年，中国物管企业在管总面积从165亿平方米增长至259亿平方米，年复合增长率显著。
• 百强企业表现：百强物管企业在管面积由32亿平方米增长至129亿平方米，集中度由19.5%上升至49.7%，马太效应明显。

2. 物管企业赴港上市潮持续

• 上市情况：截至2021年3月底，共有40家物管企业赴港上市，其中37家为关联开发商背景，3家为独立企业。
• 在管面积分布：2020年底，大型、中型和小型企业分别有15、18及5家，储备面积超1亿平方米的企业达23家。

3. 行业发展三大趋势

• 扩规模：承接关联开发商项目、项目竞标和并购是主要扩规模方式，其中并购贡献显著。
• 多业态：非住宅物业占比上升，管理面积达33.7%，且物业费普遍高于住宅物业。
• 多元服务：增值服务成为收入增长的重要来源，2020年多种经营收入均值达2.59亿元，占总收入比例达22.07%。

4. 香港上市物管公司2020年经营表现

• 收入增长：2020年收入同比增长表现突出，如融创服务增长141.6%，世茂服务增长126.1%。
• 毛利率改善：物管服务毛利率同比改善最显著，如恒大物业增长15.8%。
• 财务指标提升：多数企业经营利润率和股东应占利润率同比上升，23家企业ROE超过20%。

5. 市场表现回顾

• 股价表现：部分企业上市后表现强劲，如永升生活服务上涨932.7%，新城悦服务上涨764.1%。
• 相关性分析：股价表现与储备面积、现金充裕程度等财务指标密切相关，特别是储备面积和现金水平是判断企业未来发展的关键。

6. 三大利好因素

• 政策发展：住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，推动行业向高品质和多样化升级，鼓励物管企业拓展服务领域。
• 行业整合：2021年初至今，至少12家物管企业进行了并购，集中度仍有提升空间。
• 资本运作：收并购成为扩大业务规模和提升估值的重要手段，现金充裕的企业更有优势。

投资策略与推荐

选股策略

• 关连开发商背景：具有较强关联开发商背景的企业具备品牌与地域优势。
• 外部扩张强劲：通过市场化拓展提升规模。
• 储备面积与现金充裕：储备面积大、现金流充足的企业具备更强的并购能力。

推荐企业

• 碧桂园服务(6098.HK)
• 绿城服务(2869.HK)
• 恒大物业(6666.HK)
• 雅生活服务(3319.HK)
• 华润万象生活(1209.HK)
• 融创服务(1516.HK)
• 世茂服务(0873.HK)

结论

物管行业在政策支持和市场整合的推动下，正加速向头部企业集中，未来增长潜力巨大。投资者应关注具备规模效应、多元化服务能力和充裕现金流的企业，以获取更好的投资回报。