物业管理行业2021年年报综述：业绩增速维持高位，更趋市场化运营_19页_1mb

报告摘要

物业管理行业2021年年报综述总结

核心内容

物业管理行业在2021年展现出强劲的增长势头，行业整体规模持续扩大，盈利能力稳健，同时更趋市场化运营。行业政策放松和企业独立化运营趋势明显，物业管理公司估值处于历史低位，盈利确定性较高，估值修复可期。

主要观点

规模扩张显著：
- 13家主流样本物管企业的合约规模合计达到56.88亿平方米，同比增长44.4%；在管规模达到35.31亿平方米，同比增长55.8%。
- 合约规模/在管规模约为1.61，为短期增长提供保障。
- 合景悠活、碧桂园服务、时代邻里、旭辉永升服务、世茂服务等企业在管规模和合约规模增速较高，主要得益于收并购和第三方外拓。
独立运营能力提升：
- 非住宅在管面积占比从2019年的34.49%提升至2021年的40.02%，非住宅领域更具市场化和抗周期性。
- 第三方拓展在管面积占比平均达到58%，较2020年提升9个百分点，显示企业更加依赖外部市场。
并购趋势持续：
- 2021年收并购交易33宗，交易金额约362亿元，其中11家样本物管企业有收并购事件。
- 并购带来的商誉大幅上升，其中碧桂园服务增长幅度最大，达342%。
- 商誉减值风险值得关注，建议关注收购标的整合效果。
现金流与应收账款：
- 18家样本物管企业中，两家在手现金超过100亿元，分别为华润万象生活和碧桂园服务。
- 经营现金流对净利润覆盖率下降，部分企业因关联方回款下降及客户贸易占款导致应收账款显著增加。
业绩与盈利表现：
- 2021年营业收入同比增长49.10%，净利润同比增长51.32%，维持高位增长。
- 社区增值服务收入占比明显提升3.4个百分点，达到16.88%，基础物业收入占比下降5.17个百分点，至56.95%。
- 单位面积创收能力持续提升，其中卓越商企服务以82.8元/平方米居首，招商积余和绿城服务紧随其后。
毛利率与净利率：
- 平均综合毛利率为26.28%，基本持平；平均净利率为12.87%，略有提升。
- 部分企业毛利率下降，如合景悠活因被收购公司毛利率较低，导致整体毛利率略有下降。
- 通过费用控制，期间费用率整体下降，其中管理费用显著下降，财务费用率处于低位。
基金配置回升：
- 2022年一季度基金重仓配置比例有所回升，碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、保利物业等个股增持明显，持股占流通市值比分别提升0.82pct、1.35pct、0.99pct、5.59pct。

关键信息

行业趋势：物业管理公司正在摆脱对关联开发商的依赖，走向独立化运营。
增长动力：非住宅业务和第三方外拓是推动规模增长的主要因素。
风险因素：商誉减值风险、业务外拓不及预期、增值服务拓展不及预期、现金流恶化等。
估值建议：物业管理行业整体估值处于历史低位，盈利确定性较高，估值修复可期。

投资建议

建议关注后续收并购整合效果及现金流变化。
基于行业趋势和企业表现，可考虑关注具备较强独立运营能力和增值服务拓展能力的公司。

估值情况

物业管理公司整体估值（PE）为14.6倍，处于历史低位。
部分企业如碧桂园服务、招商积余等PE较低，具备一定的估值修复空间。

总结

物业管理行业在2021年实现了显著的规模扩张和业绩增长，行业整体更趋市场化运营。非住宅业务和第三方外拓成为主要增长动力，但并购带来的商誉风险和应收账款增加仍需关注。行业盈利表现稳健，但毛利率承压，净利率微涨。基金配置比例有所回升，但整体仍处于低位，建议投资者关注具备较强独立运营能力和增值服务拓展潜力的企业。

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