房地产行业两集中供地专题：全面梳理首批集中供地城市的质量、规则、竞争格局-20210712-广发证券-34页_2mb

房地产行业两集中供地专题总结

核心内容

一、两集中供地：全年供地小幅增长，近六成集中于下半年

2021年，22个重点城市采用“两集中”模式供地，包括4个一线城市和18个二线城市。截至6月30日，22城已完成首批宅地供应，约占全年计划的三分之一。整体供地量同比小幅增长4.6%，其中商品住宅（不含保障房）供应增长9.2%。供地节奏上，首批供地集中在3-4月，二三批次集中在7-8月和10-11月，预计下半年成交高峰将对应8月和11月。

二、土地市场回顾：非22城供给成交均下降，全国土地热度回落

2021年1-6月，全国600城住宅用地市场呈现价增量减、热度边际下行的趋势。22城成交面积同比增长9.8%，出让金增长25.3%，而非22城成交面积同比下降23.7%，出让金下降3.9%。全国土地市场热度回落，溢价率从年初的18.0%降至6月的13.4%，流拍率上升。这主要受城市基本面下行、土地热度下降及22城集中供地挤占资源影响。

三、两集中首批成交情况：竞争激烈，核心区供应占比提升，总体利润率偏低

22城首批共推出942宗宅地，成交889宗，对应出让金1.07万亿元，成交建筑面积1.12亿平，名义楼面价9532元/平，较2020年增长34.2%。扣除配建后的楼面价为11205元/平，溢价率14.9%，较2020年增长1.0个百分点。总体利润率偏低，22城首批成交地块可售货值约为1.83万亿元，总成本毛利率为15.5%。

四、企业拿地分析：头部房企积极参与，策略分化

上市房企积极参与，Top10房企拿地出让金占比近25%。2021年1-6月，Top100房企拿地出让金占比达62%，其中Top10房企占比接近整体成交的四分之一。头部房企在竞配建方面表现更优，竞配建面积占成交总面积和总配建面积的比例分别为2.9%和21.4%，高于行业平均水平。全国型和地方型房企策略分化，但均集中于核心区。

主要观点

• 供地节奏：全年供地小幅增长，近六成集中在下半年，首批供地竞争激烈。
• 土地市场热度：全国土地市场热度回落，非22城供给成交均下降。
• 首批供地成交情况：溢价率上升，流拍率下降，但利润率偏低。
• 企业策略分化：头部房企在竞配建方面更具优势，拿地集中于核心区。

关键信息

• 供地情况：22城全年涉宅用地计划供应1.83亿平，同比增长4.6%，商品住宅供应增长9.2%。
• 竞价方式：包括“拼运气”、“拼实力”、“勾地”三种方式，其中“勾地”城市的名义及实际利润率最高。
• 区域差异：长三角区域竞争最为激烈，配建比例最高，总成本毛利率最低；中部和环渤海区域溢价率相对较低，利润率平稳。
• 企业表现：上市房企拿地金额占比70%，Top10房企拿地出让金占比接近四分之一，头部房企总成本毛利率为14.3%，略低于行业平均。
• 风险提示：首轮已供给地块存在房企新进合作或退出，土地市场竞配建比例提升，市场利润空间继续下行。

相关研究

• 房地产行业2021年中期策略：强调行业变革和适应性。
• 重点公司估值和财务分析表：列出多家房地产及物业公司的财务指标，包括合理价值、EPS、PE、EV/EBITDA和ROE等。

图表索引

• 图1：自然资源部住宅用地分类调控要点整理
• 图2：预测22城市三批次供地节奏（成交滞后一个月，即峰值5/8/11月）
• 图3：22城及非22城成交建面同比增速
• 图4：22城及非22城成交出让金同比增速
• 图5：22城及非22城供给建面（万方）及增速
• 图6：2018-2021年22城宅地单月供给建面
• 图7：2018-2021年非22城宅地单月供给建面
• 图8：全国600城溢价率及流拍率
• 图9：全国600城供销比

表格索引

• 表1：重点城市2021年供地计划量（万方）、增速及首批占比
• 表2：重点城市“两集中”供应节奏及供应量数据汇总
• 表3：非22城市集中供地相关信息
• 表4：两集中首批供地城市推出及成交情况
• 表5：22城总体配建情况及配建性质拆分
• 表6：22城两集中首批供地中此前流拍/中止出让地块供给及成交情况
• 表7：市场化地块成交情况
• 表8：22城首批供地竞拍规则及成交情况
• 表9：各区域“两集中”首批供地供给情况汇总
• 表10：各区域“两集中”首批供地成交情况汇总
• 表11：两集中首批供地城市内供给结构变动情况
• 表12：首批供应城市核心区及非核心区成交热度对比
• 表13：22城首批两集中出让金结构（按房企类型划分）
• 表14：两集中首批出让拿地金额Top30房企成交情况汇总
• 表15：拿地金额Top30房企总体成交情况及出让金分布
• 表16：拿地TOP30房企拿地特征及配建情况