20210620-中泰证券-房地产行业周观点_上海首轮集中供地_首批公募REITs上市_11页_1mb

房地产行业周观点总结

核心内容

本报告为房地产行业周度分析，重点探讨了近期房地产市场动态，包括土地市场走势、销售情况及公募REITs上市对行业的影响。分析师陈立对房地产行业维持“增持”评级，认为行业利空已见底，土地市场竞争格局正在优化。

主要观点

• 上海首轮集中供地：6月18日，上海首批集中供地正式开拍，共出让13宗涉宅地块，总成交金额约399.60亿元。其中，静安区灵石社区地块以约105.13亿元成交，由保利竞得。
• 土地市场规则优化：新规则下，土地市场整体趋于理性，包括申请人资格审核、10%溢价率限制、禁止马甲企业和项目公司股权转让，从而降低了单地块竞争激烈程度。
• 首批公募REITs上市：6月21日，首批9只公募REITs产品上市，包括张江REIT、浙江杭徽、首创水务等。REITs的出现有助于园区开发企业实现资产盘活，推动估值修复，并强调底层资产质量，形成“强资产、弱主体”的资产证券化模式。

关键信息

行业概况

• 上市公司数量：128家
• 总市值：18761.10亿元
• 自由流通市值：9304.26亿元

公司表现

以下为部分重点公司2020-2023年EPS和PE的对比（单位：元/股）：

销售回顾（6.12-6.18）

• 33城累计成交面积：427万m²，环比下降24.0%
• 2021年累计成交面积：12350.9万m²，累计同比增长58.1%
• 一线城市成交：70.8万m²，环比下降24.5%，累计同比增长74.5%
• 二线城市成交：213.3万m²，环比下降21.5%，累计同比增长55.8%
• 三线城市成交：143.0万m²，环比下降27.2%，累计同比增长54.5%

土地供应（6.7-6.13）

• 百城土地供应规划建筑面积：1002万m²
• 2021年累计供应面积：27608万m²，累计同比下降19.6%
• 供求比：1.19
• 一线城市：无新增土地供应
• 二线城市：供应面积249万m²，累计同比下降12.1%，供求比1.12
• 三四线城市：供应面积752万m²，累计同比下降27.8%，供求比1.30

土地成交（6.7-6.13）

• 百城土地成交规划建筑面积：427万m²
• 2021年累计成交面积：23105万m²，累计同比下降15.6%
• 一线城市：无土地成交
• 二线城市：成交面积292万m²，累计同比增长0.6%
• 三四线城市：成交面积135万m²，累计同比下降30.5%

土地价格与溢价率

• 百城住宅用地平均成交楼面价：13196元/m²，环比增长151.6%，同比增长199.1%

• 整体溢价率：25.0%

• 2021年平均楼面价：7252元/m²，同比增长27.2%

• 2021年溢价率：17.5%，较去年同期增长2.0个百分点

• 二线城市：平均成交楼面价17785元/m²，溢价率27.0%

• 三四线城市：平均成交楼面价3258元/m²，溢价率11.2%

投资建议

分析师推荐以下公司：

• A股成长性房企：新城控股
• 行业龙头：万科A、融创中国
• 政策利好下的园区开发公司：浦东金桥
• 关注区域：陆家嘴及张江高科

风险提示

• 融资环境超预期收紧
• 调控政策超预期收紧

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

重要声明

本报告由中泰证券股份有限公司发布，仅限于本公司客户使用。报告内容基于公开资料和实地调研，不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议。投资者需自行关注更新或修改，并注意市场风险。