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长沙首批集中供地深度分析总结

核心内容概述

2021年6月23日发布的《长沙首批集中供地深度解读》对长沙房地产市场首次集中供地进行了全面分析，总结了市场热度、地块供应与成交情况、企业拿地表现以及政策背景等关键信息。整体来看，长沙土地市场表现较为平稳，热度一般，但部分区域和地块表现突出。

主要观点

1. 市场热度一般，溢价率有所下降

• 供地情况：共供应36宗涉宅地，总面积约334.4万方，占全年计划供应量的33%。
• 成交情况：33宗地成交，3宗流拍，平均溢价率为8%，较2020年全年下降3个百分点。
• 原因分析：
  • 三到四成地块为定向性质，通常以底价成交。
  • 部分地块溢价空间有限，导致整体热度不高。

2. 区域与地块热度分化明显

• 天心区：仅供应一宗地，楼面价达9500元/平，成交楼面价14157元/平，刷新长沙楼面价记录，热度最高。
• 芙蓉区：仅供应一宗地，成交楼面价6450元/平，热度次之。
• 岳麓区：供应宗数最多（12宗），楼面均价5711元/平，热度稳定。
• 长沙县与望城区：供应较少，热度较低，其中长沙县两宗地一底价成交一流拍，望城区也有流拍现象。
• 区域变化：除开福区楼面价略有下降外，其他区域楼面价均有不同程度上涨。

3. 获地企业以熟面孔为主，外来头部企业占优

• 外来企业表现突出：保利、绿城、阳光城、龙湖、绿地等外来企业积极参与，其中保利发展拿地最多（3宗），绿城通过摇号获得天心区最热地块。
• 合作拿地：部分地块由外来企业与本地国企合作拿地，如保利与长沙交投、中建信和与轨道交通集团。
• 缺席企业：中海、时代中国等熟面孔暂未现身。

4. 房企盈利空间有保障

• 地货比适中：平均地货比为0.5，其中两宗地货比较高的地块未设房价上限，为房企预留了六至八个点的盈利空间。
• 限价政策：多数地块限房价，部分地块限地价+竞自持+摇号，保障了房企利润。

关键信息

• 供地政策：首次试行“竞自持租赁住房面积”，三至四成地块为定向出让。
• 限价幅度：大部分地块限价幅度在9%-50%之间，平均为19%。
• 竞自持比例：4宗触顶地块中3宗达到竞自持，平均竞自持比例为11%。
• 地价与楼面价：起始总价388.2亿元，平均起始楼面价4611元/平，天心区地块起始楼面价最高（9500元/平）。
• 成交总价：33宗地成交总价为381.2亿元，平均楼面价5235元/平。
• 地货比：地货比平均为0.5，部分地块未设房价上限，保障盈利空间。

相关研究

• 本文是亿翰智库对长沙首批集中供地的深度解读，同时也参考了对广州、重庆、无锡、杭州等城市的类似分析。
• 还有对东北区域、福建双城以及环渤海四城的集中供地分析，进一步说明了不同城市的土地市场表现差异。

结语

长沙土地市场在2021年首批集中供地中依旧保持稳定，市场热度不高，但部分优质地块表现抢眼。政策调控、地块质量、区域定位以及企业策略共同影响了市场表现，整体来看，房企盈利空间得到了一定程度的保障，市场趋于理性。

附录：数据摘要

联系信息

• 研究员：
  • 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
  • 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
  • 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
  • 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn

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