20221225-光大证券-百城土地成交月度跟踪报告_多城增加_两集中_供地批次_主流房企拿地仍维持谨慎_18页_2mb

行业研究总结：2022年11月房地产市场土地成交情况

核心内容概览

2022年11月，中国房地产市场土地成交情况呈现以下特点：

• 土地成交量上升：百城土地成交建面达17,986万平方米，同比增加22.8%，环比增加9.9%。
• 土地成交总价下降：成交总价为3,397亿元，同比减少1.9%，环比减少10.8%。
• 溢价率总体偏低：百城土地成交溢价率均值为2.1%，显示市场整体趋于理性。
• 房企拿地谨慎：TOP50房企新增土地价值453.9亿元，同比减少31.9%，环比减少54.2%；新增土地建面485万平方米，同比减少52.0%，环比减少21.8%。

主要观点

1. 土地市场表现

• 整体回暖：11月土地成交面积同比增长显著，显示市场逐步复苏。
• 价格承压：土地成交均价同比大幅下降，反映市场对价格的敏感性。
• 区域分化明显：
  • 一线城市：土地成交面积和总价同比大幅下降，显示市场需求疲软。
  • 二线城市：土地成交面积和总价均有所上升，但增幅有限。
  • 三四线城市：土地成交面积和总价均显著增长，尤其三四线城市成交面积同比增长34.3%，成交总价同比增长42.6%。

2. 政策影响

• 政策支持：2022年房地产行业政策面较为友好，包括“三箭连珠”融资政策和LPR下调，对市场信心有提振作用。
• 市场预期：政策利好频发，促使市场对房地产需求回暖持乐观态度。

3. 22城“两集中”供地情况

• 供地批次增加：多数城市增加“两集中”供地批次，以分散资金压力并稳定市场。
• 成交情况：
  • 三批次：20城完成第三批次土拍，合计成交382宗涉宅地块，成交建面约3,983.1万平方米，成交总价约4,893.7亿元，成交楼面均价12,286.3元/平方米，溢价率均值2.1%。
  • 四批次：14城完成第四批次土拍，合计成交157宗涉宅地块，成交建面约1,217.2万平方米，成交总价约1,617.1亿元，溢价率均值2.4%。

4. 房企拿地动态

• TOP50房企拿地情况：整体拿地热情不高，新增土地价值和建面均同比大幅下降。
• 拿地偏好：部分房企在三四线城市表现更积极，如保利发展、华润置地等。

关键信息

1. 土地成交数据

• 11月：百城土地成交建面17,986万平方米，成交总价3,397亿元，成交均价1,888元/平方米。
• 1-11月累计：百城土地成交建面14.9亿平方米，累计同比-8.5%；成交总价30,979亿元，累计同比-29.5%；成交均价2,080元/平方米，累计同比-23.0%。

2. 土地类型成交结构

• 住宅类：11月成交建面4,343万平方米，成交总价1,594亿元，均价3,671元/平方米。
• 其他类型：商服、商住、工业类土地成交情况各有不同，其中商住类土地成交面积同比大幅增长。

3. 土地财政收入

• 国有土地使用权出让收入：11月当月为7,147亿元，同比下降13.4%，环比上升29.5%。
• 政府性基金预算收入：1-11月累计为60,161亿元，同比下降21.5%。

4. 投资建议

• 关注核心城市龙头房企：如保利发展、招商蛇口、中国金茂等，其土储和品牌优势显著。
• 关注多元赛道房企：如万科A、龙湖集团、新城控股等，其第二增长曲线经营性现金流稳定增长。
• 关注REITs机会：如华润置地、上海临港等，其存量资产资源丰富，管理高效，适合通过REITs提高资产回报率。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产行业宽松政策推进不及预期可能影响市场复苏。
• 市场需求不足：房地产市场需求不及预期可能制约土地成交。
• 项目竣工延迟：房地产企业项目竣工不及预期可能影响市场信心。
• 多元化业务经营不佳：房企多元化业务经营不佳可能影响其整体盈利能力。

行业趋势

• 集中供地模式：22城普遍采用“两集中”供地模式，旨在稳定市场，降低房企资金压力。
• 市场分化持续：一线城市受政策和市场环境影响较大，三四线城市则因政策支持和需求释放表现较好。
• 政策与市场协同：供给侧政策优化与需求侧政策刺激协同作用，为房地产市场带来积极信号。

数据图表

• 图1-4：展示百城土地成交建面、总价、均价及同比变化。
• 图5-8：展示国有土地使用权出让收入变化及未成交土地比例。
• 图9-14：展示分能级城市土地成交建面、总价、均价及溢价率。
• 图15-20：展示分能级城市土地成交情况的累计数据。
• 图21-26：展示住宅类土地成交建面、总价、均价及溢价率。
• 图27-32：展示住宅类土地成交情况的累计数据。
• 图33-38：展示分类型土地成交结构。
• 图39-44：展示分类型土地成交情况的累计数据。
• 表1-5：展示TOP50房企拿地情况及22城“两集中”供地信息总览。

总结

2022年11月，房地产市场土地成交呈现总量回升、价格承压、区域分化明显的特征。政策支持对市场信心起到积极作用，但房企拿地仍保持谨慎态度。集中供地模式有助于稳定市场，但需关注政策推进和市场需求变化。未来需持续关注核心城市龙头房企、多元化业务房企及REITs机会，以把握行业复苏趋势。