房地产行业土地市场月报：一二线城市集中供地窗口期未到，8月土拍市场延续7月低热度，但三四线出让金同比回升-20210907-招商证券-58页_737kb

报告摘要

2021年8月，全国287城土地出让金总额为2272亿元，同比大幅下降48.04%。从结构上看，一二线重点40城土地出让金同比下降88.58%，而三四线247城土地出让金同比小幅回升16.42%。整体来看，土地市场热度有所下行，主要由于集中供地窗口期尚未到来。

土地供需关系：
- 供应：8月287城土地供应建筑面积为16782万平方米，同比下降16.1%。其中，一二线重点40城供应5305万平方米，同比下降18.4%；三四线247城供应11477万平方米，同比下降14.9%。
- 成交：8月287城土地成交建筑面积为11356万平方米，同比下降30.7%。其中，一二线重点40城成交2407万平方米，同比下降58.3%；三四线247城成交8949万平方米，同比下降15.8%。
- 供销比：8月全国287城供销比升至1.48，较7月上升0.25。一二线重点40城供销比为2.20，三四线247城供销比为1.28，均较7月有所上升，显示供大于需的格局。
土地价格趋势：
- 楼面均价：全国287城成交楼面均价为2000元/平方米，同比下降25.0%。其中，一二线重点40城楼面均价为1267元/平方米，三四线247城楼面均价为2197元/平方米。
- 住宅用地楼面均价：全国287城住宅用地楼面均价为4629元/平方米，较7月有所上升。但同比仍下降3.38%。
- 溢价率：全国287城土地溢价率为9.26%，环比下降1.97个百分点。其中，一二线重点40城溢价率2.02%，三四线247城溢价率11.20%。住宅用地溢价率36.66%，环比上升19.43个百分点。

库存情况：
- 拿地未售面积绝对库存略有回升，去化周期升至17.7个月。
- 开工未售面积绝对库存有所回升，去化周期升至64.6个月。
- 推盘未售面积绝对库存较6月有所下降。
城市表现：
- 一线城市：北京、上海、广州、深圳土地成交面积同比分别下降62.82%、64.27%、60.48%、13.05%。其中，深圳成交楼面均价同比大幅上升979.26%，但溢价率仍为0%。
- 二线城市：杭州、宁波、南京、苏州等地土地成交面积及溢价率表现不一，其中杭州土地成交面积同比大幅上升235.27%，溢价率3.34%。
- 三四线城市：长春、大连、昆明、贵阳、南宁、东莞、珠海、三亚、无锡等城市土地成交面积和溢价率波动较大，其中贵阳、南宁、东莞土地溢价率分别为5.98%、15.68%、15.68%。

公司短期评级：
- 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
- 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
- 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
- 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上
公司长期评级：
- A：公司长期竞争力高于行业平均水平
- B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
- C：公司长期竞争力低于行业平均水平
行业投资评级：
- 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
- 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
- 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数