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报告摘要

“两集中”政策后上海供地趋势及房企应对策略总结

核心内容

“两集中”政策是2021年国家自然资源部针对22个重点城市推出的住宅用地供应调控措施，要求集中发布出让公告和集中组织出让活动，全年不超过3次。该政策旨在通过调控土地供应节奏，达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，同时对房企的资金调度、土拍策略及整体运营能力提出更高要求。

主要观点

政策背景与目的
- “两集中”政策是政府从土地端调控房地产市场的补充手段，与“三道红线”、“五档分类”形成政策合力。
- 通过控制土地供应节奏，政府可以分流房企资金、降低土拍热度、引导房地产市场均衡发展。
政策特征
- 集中发布出让公告：全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告。
- 集中组织出让活动：每批次公告的地块在同一时间挂牌或拍卖，以控制土拍竞争强度。
- 供地结构调控：政府可搭配供应优质热点地块与远郊地块，降低整体溢价率。
上海供地结构及未来机会
- 上海商品住宅用地占涉宅土地比例约48%，年均出让金约961亿元。
- 五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）是未来土地供应的重点区域，但南汇新城因2020年供地过多，短期不建议过度关注。
- 2021年1-2月上海已出让365万平米商品住宅用地，占年均供应量的65.7%，剩余约200万平米供地空间，实施“两集中”意义不大。
房企参与特征
- 土拍保证金比例：自贸区临港新片区为40%，其他城区为20%。
- 土地均价：2016至2020年上海商品住宅土地均价为21.5亿元，五大新城单块土地均价集中在15-20亿元。
- 房企拿地能力：资金雄厚的大型房企如金地、招商、保利、万科等在拿地及销售方面表现突出。
房企应对策略
- 集中营销与融资：房企需集中营销快速回现、集中融资获取资金，以应对政策带来的资金调度压力。
- 收并购增储：受政策影响，房企将更依赖收并购来获取土地资源，尤其是具备产业能力和商业勾地能力的房企。
- 片区开发：房企将转向片区开发模式，以实现短期销售盈利与长期持有型增值盈利的结合。

关键信息

政策影响：
- “两集中”政策将增加房企风险，对企业运营能力提出更高要求。
- 政策将加速房企分化，资金优势、勾地能力、收并购能力将成为房企拿地的关键。
上海市场特点：
- 上海市区土地稀缺，价格高，供地量低。
- 五大新城是未来供地重点，但部分区域如南汇新城短期存在库存压力。
- 房企需关注郊区土地供应，尤其是轨道交通站点周边地块。
房企应对措施：
- 通过集中营销、融资、收并购等手段应对政策变化。
- 重点布局热点三四线城市，同时关注片区开发机会。

附录

“三道红线”政策：
- 红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%
- 红线二：净负债率大于100%
- 红线三：现金短债比小于1倍
“五档分类”政策：
- 第一档：中资大型银行，房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.5%
- 第二档：中资中型银行，房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款占比上限20%
- 第三档：中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限22.5%，个人住房贷款占比上限17.5%
- 第四档：县域农合机构，房地产贷款占比上限17.5%，个人住房贷款占比上限12.5%
- 第五档：村镇银行，房地产贷款占比上限12.5%，个人住房贷款占比上限7.5%
政策实施城市特征：
- 青岛、郑州、天津、济南、福州等城市为“两集中”政策实施城市，房地产市场压力较大，政府希望通过控制供地来“防范市场过冷”。