房地产行业土地市场月报：4月热点城市集中供地拉高溢价率，拿地力度较去年年初明显下滑，下半年土拍市场热度或有所降温-20210516-招商证券-58页_886kb

2021年4月土地市场总结

核心内容概述

2021年4月，全国土地市场呈现以下特征：

• 土地出让金同比增速转负，但热点城市集中供地推高溢价率；
• 土地供需关系整体供大于需，供销比上升；
• 住宅用地溢价率达到近两年最高水平，但三四线城市销售回调风险值得关注。

主要观点

1. 土地出让金表现

• 全国287城：4月土地出让金为4953亿元，同比-9.7%。
• 结构差异：
  • 一二线重点40城土地出让金同比-20.32%，三四线247城同比+5.07%。
  • 一线城市土地出让金同比-59.38%，二线城市同比+6.13%，三四线城市同比-34.92%。

2. 土地供需关系

• 全国287城：土地供应面积18422万平方米，同比-7.2%；成交面积15081万平方米，同比-12.25%；供销比升至1.22。
• 一二线重点40城：土地供应同比+18.54%，成交同比-11.20%，供销比升至1.46。
• 三四线247城：土地供应同比-20.75%，成交同比-12.85%，供销比升至1.08。

3. 土地楼面均价与溢价率

• 全国287城：
  • 推出楼面均价3670元，同比+40.44%；
  • 成交楼面均价3282元，同比+3.05%；
  • 溢价率20.85%，同比+6.05%。
• 住宅用地：
  • 推出楼面均价6266元，同比+53.40%；
  • 成交楼面均价6444元，同比+26.05%；
  • 溢价率25.99%，同比+8.90%。
• 商业用地：
  • 推出楼面均价1981.49元，同比-24.18%；
  • 成交楼面均价2066.63元，同比-24.91%；
  • 溢价率4.69%，同比-3.05%。
• 工业用地：
  • 推出楼面均价271.40元，同比-2.59%；
  • 成交楼面均价266.10元，同比-4.57%；
  • 溢价率3.72%，同比+2.16%。

4. 土地市场库存情况

• 拿地未售面积：65105万平方米，较上期上升。
• 开工未售面积：249440万平方米，较上期下降。
• 推盘未售面积：2428万平方米，较上期上升。
• 去化周期：
  • 拿地未售去化周期43.4月，较上期上升；
  • 开工未售去化周期17.82月，较上期下降；
  • 推盘未售去化周期12.7月，较上期下降。

5. 市场展望

• 下半年趋势：土拍市场热度或有所降温，因新增项目难以在年内推出，且还款高峰期可能分散房企资金；
• 政策影响：虽然“三条红线”对房企有影响，但对现金流良好的房企影响较小，因新增拿地对未来资产负债表有正向贡献。

关键信息

• 土地市场分化：一线城市土地供应增长显著，但成交下降；三四线城市供应与成交均下降，但部分城市楼面均价涨幅明显。
• 溢价率上升：4月全国土地溢价率升至20.85%，其中住宅用地溢价率最高，达到25.99%。
• 拿地力度下降：2021年拿地力度较2020年同期明显回落，主要受土地出让金增速不高和销售市场景气度影响。
• 风险提示：三四线城市销售回调超预期，政策因城施策边际改善不及预期。

数据总结（表格）

结论

2021年4月土地市场整体表现与去年同期相比有所下滑，但热点城市集中供地推高了溢价率，导致土拍市场热度上升。随着下半年新增项目难以在年内推出，以及房企还款高峰期的到来，预计土拍市场热度将有所降温。同时，三四线城市销售回调风险仍需关注，政策效果可能不及预期。