同策市场每周观察总结（2016年04月11日—2016年04月17日）
核心内容概述
本周上海房地产市场整体呈现温和走势，商品住宅、公寓及办公市场表现较为活跃，而商业市场则有所下滑。主要受325新政预期影响，前期购房需求集中释放，导致本周成交量环比上升，但价格保持稳定或小幅上涨。同时，随着预售审批政策的释放，供应量显著增加，市场供需关系有所改善。
商品住宅市场
主要数据
- 供应面积：50.53万平米，环比上涨369%
- 成交量：21.42万平米，环比上涨19%
- 成交均价：30908元/平米，环比上涨8%
新开盘项目
| 项目名称 |
环线 |
板块 |
推盘户型 |
推出量（套） |
报价（元/套） |
优惠情况 |
去化情况 |
| 万科云间传奇 |
外郊环 |
松江新城西区 |
115平花园洋房、122平上叠、134平下叠别墅 |
200套 |
洋房328-385万、别墅450-500万 |
羊房享减3万、叠加享减5万 |
去化超9成 |
| 万科有山 |
外郊环 |
赵巷 |
110平上下叠别墅 |
144套 |
400-550万/套 |
5万抵10万 |
去化超9成 |
| 大华碧云天 |
中外环 |
大华 |
85、98平2房、140平3房 |
102套 |
5.3-5.5万元/平米 |
每平优惠800元 |
去化超9成 |
| 港城滴水湖馨苑 |
郊环外 |
临港新城 |
88-143平2-3房 |
200多套 |
2万元/平米 |
认筹客户享1%折扣+2万车位抵用券 |
去化超9成 |
| 绿庭悦公馆 |
外郊环 |
松江新城东区 |
99平2+1-158平4房 |
200多套 |
3.4-3.5万元/平米 |
无优惠 |
售罄 |
| 首创禧悦 |
郊环外 |
青浦新城 |
87-127平米2-4房 |
207套 |
2.7-2.9万元/平米 |
无优惠 |
去化超8成 |
主要观点
- 多数新开盘项目去化水平达8成或以上，显示市场热度依然较高。
- 本周商品住宅成交均价重回3万元/平米以上，说明市场对中高端住宅仍有较强需求。
- 外环外项目为主流，供应量显著增加，有助于缓解市场供应不足问题。
- 90-120平米面积段去化占比扩大，表明刚需和改善型客户仍是主力。
公寓市场
主要数据
- 供应面积：47.68万平米，环比上涨481%
- 成交量：17.28万平米，环比上涨13%
- 成交均价：29609元/平米，环比上涨7%
楼盘排名
| 项目名称 |
板块 |
面积（平米） |
套数 |
均价（元/平米） |
| 奇悦新苑 |
青浦新城 |
11295 |
138 |
28092 |
| 阳光美林苑 |
月浦 |
7920 |
68 |
14181 |
| 朗诗绿色华庭 |
金汇 |
6478 |
74 |
21286 |
| 合生财富海景公馆 |
金山新城 |
5802 |
63 |
11623 |
| 融悦华庭 |
青浦新城 |
5188 |
56 |
28759 |
主要观点
- 郊环外项目在公寓市场中占据主导地位，尤其是青浦新城项目表现突出。
- 青浦新城的首创禧悦成为本周公寓销冠，其热销得益于商业配套完善及轨交17号线即将开通。
- 高端项目如余山月湖山庄等顶级别墅仍然受到高净值人群的青睐。
别墅市场
主要数据
- 供应面积：2.85万平米，环比上涨11%
- 成交量：4.14万平米，环比上涨53%
- 成交均价：36328元/平米，环比上涨10%
楼盘排名
独栋成交前十
| 项目名称 |
板块 |
面积（平米） |
套数 |
均价（元/平米） |
| 余山月湖山庄（二期） |
泗泾 |
1304 |
4 |
143306 |
| 江畔御庭 |
川沙 |
1248 |
3 |
28894 |
| 华侨城十号院 |
浦江 |
1049 |
2 |
62059 |
| 青晨涵壁湾花园 |
朱家角 |
757 |
1 |
40547 |
| 安亭高尔夫别墅 |
安亭汽车城 |
667 |
3 |
46484 |
联排成交前十
| 项目名称 |
板块 |
面积（平米） |
套数 |
均价（元/平米） |
| 水岸名邸 |
松江中部 |
2483 |
25 |
35387 |
| 旭辉泓园 |
松江中部 |
2317 |
25 |
26872 |
| 金地时光名苑 |
新桥 |
2173 |
20 |
48803 |
| 湖畔名邸911南地块 |
南翔 |
1154 |
6 |
38000 |
| 水湾雅庭 |
徐泾 |
1075 |
4 |
35148 |
主要观点
- 松江别墅市场呈现两极分化，联排别墅去化较好，而独栋别墅需求相对集中。
- 余山月湖山庄的顶级别墅成交均价和总价均领先，反映高净值人群对顶级豪宅的持续关注。
- 随着独栋别墅项目减少，高净值人群更倾向于投资高端住宅。
商业市场
主要数据
- 供应面积：1.00万平米，环比下降89%
- 成交量：4.10万平米，环比下降59%
- 成交均价：20354元/平米，环比下降21%
楼盘排名
| 项目名称 |
板块 |
面积（平米） |
套数 |
均价（元/平米） |
| 上海市长兴岛配套商品房基地（镇西区）2号地块 |
长兴岛 |
3538 |
26 |
5524 |
| 上海五角世贸商城 |
惠南 |
2505 |
100 |
19499 |
| 亿联全球家居建材博览中心 |
航头 |
2641 |
41 |
11209 |
| 水湾雅庭 |
徐泾 |
3214 |
1 |
14987 |
| 亿凯商城南块（汇谷商务园） |
新场 |
2242 |
6 |
120774 |
| 青浦万达茂中心 |
青浦新城 |
1413 |
12 |
23524 |
主要观点
- 商业市场整体低迷，供应和成交量均大幅下降，均价也出现下滑。
- 长兴岛的社区底商项目成为销冠，其低价策略拉低整体均价。
- 青浦新城的万达茂项目虽未直接成交，但其商业配套完善，对周边市场有积极影响。
办公市场
主要数据
- 供应面积：21.99万平米，环比上涨285%
- 成交量：9.44万平米，环比上涨18%
- 成交均价：21655元/平米，环比下降12%
楼盘排名
| 项目名称 |
板块 |
面积（平米） |
套数 |
均价（元/平米） |
| 上海城开国际商业中心 |
古美罗阳 |
181720 |
1258 |
18454 |
| 静和安大厦 |
新华路 |
17791 |
81 |
14627 |
| 恒基旭辉中心 |
华漕 |
15693 |
52 |
12300 |
| 景瑞站前大楼 |
淞南高境 |
4382 |
203 |
18826 |
主要观点
- 办公市场供应量激增，主要受古美罗阳板块的城开中心影响。
- 城开中心位于成熟商圈核心地段，规划完善，预计均价较高，但目前仍处于认筹阶段。
- 成交量和均价双降，说明办公市场整体需求有所减弱。
关键信息总结
- 本周商品住宅市场供应量和成交量均上升，均价保持稳定。
- 公寓市场表现活跃，青浦新城成为销冠，轨交建设及商业配套是其主要卖点。
- 别墅市场以联排为主，松江板块去化较好，顶级别墅仍受高净值人群青睐。
- 商业市场整体低迷，长兴岛社区底商项目成为销冠，拉低均价。
- 办公市场供应量大幅增加，但成交量和均价有所下滑，中心城区项目仍具稀缺价值。
本周案例分享：首创禧悦
- 物业地址：青浦淀山湖大道丁家港路路口（万达茂西侧）
- 开盘时间：2015年4月13日
- 面积范围：87-127平米2-4房
- 价格范围：2.8-2.9万元/平米
- 热销户型：二房、三房各占50%
- 主要客群：青浦本地刚需及改善型客户
- 项目卖点：
- 单价低，较周边同品质项目低千元左右
- 临近轨交17号线，计划2017年底开通
- 配套完善，紧邻青浦万达茂，步行仅2-3分钟
- 户型覆盖全面，满足不同客户需求
数据说明
- 商品房：包含公寓、别墅、商业、办公、厂房等
- 商品住宅：包含公寓、花园洋房、叠加别墅等
- 别墅类：包括独栋和联排
- 公寓类：涵盖复式、花园洋房、叠加别墅等
联系方式
- 同策咨询研究部：关注微信公众号“同策咨询研究部 & 老张宏论”
- 研究经理：许之静
- 联系方式：
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