同策房产咨询-上海市场周报20180108_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2018年01月01日—01月07日）

核心内容概述

2018年第一周，上海商品房市场整体表现低迷，成交量与成交均价均出现下滑。市场调控政策持续收紧，开发商销售业绩整体下降，部分开发商可能采取降价促销策略以提升去化率。刚需购房者可把握市场窗口期，优先选择高性价比房源。

主要观点

• 政策影响显著：监管部门对房产去投机、去杠杆态度坚决，调控周期延续，市场整体预期偏弱。
• 市场趋于理性：房价“大跌”概率较小，但部分楼盘因资金压力可能出现降价，整体价格波动平稳。
• 刚需需求提升：从成交结构来看，90平米以下及90-120平米房源占比提升，显示刚需购房者成为市场主力。
• 区域发展差异：青浦新城、临港新城等新兴区域因轨交建设及配套完善，成为市场热点，吸引大量购房者关注。

各类物业市场分析

商品住宅

• 供应与成交：供应面积3.14万平米，环比下降60%；成交面积6.39万平米，环比下降49%；成交均价46178元/平米，环比下降11%。
• 成交结构：
  • 90平米以下和90-120平米房源去化322套，占全市套数的65%。
  • 300-500万元总价段房源成交最多，占比达35%。
  • 3-5万元/平米均价段房源去化241套，占全市48%。
• 供应项目：本周仅1个项目面市，即青浦新城的崧泽华城融悦四季苑，推出328套房源，包括公寓和电梯洋房。

公寓

• 供应与成交：供应面积3.14万平米，环比下降56%；成交面积5.56万平米，环比下降39%；成交均价45913元/平米，环比下降13%。
• 成交项目：
  • 销冠：崧泽华城御澜雅苑，成交87套，均价41083元/平米。
  • 第二名：沁悦园，位于临港新城，成交98套，均价24679元/平米。
• 市场趋势：轨交17号线通车推动青浦楼市热度上升，成为公寓市场的重要增长点。

别墅

• 供应与成交：供应面积0.00万平米，环比下降100%；成交面积0.83万平米，环比下降76%；成交均价47961元/平米，环比下降3%。
• 成交项目：
  • 独栋别墅销冠：新虹桥首府（西郊百丽苑），成交1套，面积600平米。
  • 联排别墅销冠：法兰西世家，成交3套，面积803平米。
• 市场趋势：松江成为别墅成交主战场，区域存量充足，产品丰富，吸引不同客群。

商业

• 供应与成交：供应面积0.00万平米，环比下降100%；成交面积0.60万平米，环比下降79%；成交均价30297元/平米，环比下降11%。
• 成交项目：
  • 销冠：长江国际商贸中心，位于宝山淞南高境板块，成交64套，面积1427平米。
  • 第二名：骏丰玲珑坊，位于嘉定主城区，成交13套，面积730平米。
  • 第三名：青浦绿地中心，成交9套，面积526平米。
• 市场趋势：商业市场表现低迷，供应归零，成交量与价格双双下滑，市场观望情绪浓厚。

办公

• 供应与成交：供应面积0.00万平米，环比下降100%；成交面积0.98万平米，环比下降78%；成交均价31617元/平米，环比下降28%。
• 成交项目：
  • 销冠：永同昌旭辉商务广场（莘庄中心），成交4套，面积4727平米，均价38163元/平米。
  • 其他项目：如华汇公寓二期、东方慧谷、绿地创新产业中心等，均表现不俗。
• 市场趋势：办公市场整体低迷，供应量减少，新兴商务区因交通便利及价格优势，成为投资热点，未来可能更多转向租赁市场。

关键信息汇总

• 市场整体：量价齐跌，供应全面收紧。
• 政策影响：调控政策持续，市场预期偏弱。
• 区域表现：
  • 青浦新城：因轨交17号线通车，成为公寓和别墅成交热点。
  • 临港新城：公寓市场表现突出，沁悦园为销冠。
  • 松江：别墅成交主力区域，独栋和联排别墅去化较好。
• 购房建议：刚需购房者可抓住市场窗口期，优先选择高性价比房源。

案例分享：崧泽华城御澜雅苑

• 项目信息：
  • 地址：上海市青浦崧文路55弄。
  • 开盘时间：12月31日首开推出337套。
  • 户型：94-97平米高层公寓，75-132平米洋房。
  • 价格：4.1万元/平米。
  • 容积率：2.0。
  • 绿化率：35%。
• 项目卖点：
  • 社区品质高，采用新古典主义建筑风格。
  • 户型设计方正，动静分离，全明户型，居住舒适度好。
  • 临近地铁17号线汇金路站，交通便利。
  • 自驾可依托多条高速公路，周边商业、教育、医疗配套齐全。

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总结

2018年第一周，上海商品房市场整体表现低迷，成交量与均价均出现下滑。政策调控持续，市场趋于理性，刚需购房者成为市场主力。青浦新城因轨交17号线通车，成为公寓和别墅成交热点，而松江则因别墅资源丰富，成为别墅成交主战场。商业和办公市场同样表现不佳，供应归零，成交量大幅减少，市场观望情绪浓厚。开发商或将采取降价促销策略以提升去化率，购房者可关注性价比高的房源。