同策市场每周观察总结（2016年12月26日——2017年01月01日）
核心内容概览
本周上海房地产市场整体呈现“量升价跌”的态势，商品住宅、公寓、商业成交量均有上升，但均价均有所下滑，而办公市场则出现“量跌价升”的情况，成交均价显著上涨。
商品住宅市场分析
主要数据
- 供应量：11.35万平米，环比下降46%
- 成交量：19.43万平米，环比上升67%
- 成交均价：38376元/平米，环比下降19%
市场趋势
- 90平米以下和90-120平米的刚需房源为主要成交力量，占全市近六成成交份额。
- 200-300万元总价段房源成交占比显著增加，达26.60%。
- 外郊环项目表现活跃，占据成交榜单前列。
重点项目
| 项目名称 |
环线 |
板块 |
推盘户型 |
推出量（套） |
报价（元/平米） |
优惠情况 |
认购情况 |
| 绿都绣云里 |
外郊环 |
川沙 |
67、91、116平米 |
加推70余套 |
4.1万元/平米 |
67平米简装，无优惠 |
67平米、91平米各剩4套 |
| 虹桥1号 |
外郊环 |
华漕 |
86平米2房 |
36套 |
4.2-4.6万元/平米 |
暂无优惠 |
2016年三季度均价28103元/平米 |
| 首创禧悦 |
郊环外 |
青浦新城 |
花园洋房：87-127平米；高层：90、93平米 |
100余套 |
花园洋房4.0-4.2万元/平米；高层3.7-3.8万元/平米 |
1个点优惠 |
去化3成 |
| 东方华璟园 |
外郊环 |
金汇 |
在售58、59平米1房；86、87、88平米2房；114、131平米3房 |
358套 |
2.1-2.3万元/平米 |
按备案价开盘，无优惠 |
去化5成 |
公寓市场分析
主要数据
- 供应量：11.35万平米，环比下降37%
- 成交量：16.85万平米，环比上升99%
- 成交均价：37276元/平米，环比下降15%
市场趋势
- 闸北彭浦板块成为供应主力，超3万平米入市。
- 郊环外金山新城板块“古城新苑”配套商品房项目去化80套，成交面积11380平米，成为本周销冠。
重点项目
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 长城逸府名苑 |
金山 |
枫泾 |
21509 |
16583 |
|
| 书香居 |
嘉定 |
安亭汽车城 |
15020 |
28032 |
|
| 艺林秋涟苑 |
南汇 |
临港新城 |
12560 |
25786 |
|
| 东方华璟园 |
奉贤 |
金汇 |
8313 |
22483 |
|
别墅市场分析
主要数据
- 供应量：0.00万平米，环比下降100%
- 成交量：2.58万平米，环比下降18%
- 成交均价：45565元/平米，环比下降19%
市场趋势
- 青浦区联排别墅占据TOP10榜单半壁江山，受益于轨交17号线和虹桥商务区规划。
- 独栋别墅市场表现相对稳定，中星红庐（红庐香颂别墅）以2套去化夺得销冠。
重点项目
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 红庐香颂别墅 |
闵行 |
马桥 |
2 |
910 |
58347 |
| 金地天境城别墅 |
青浦 |
赵巷 |
14 |
2165 |
42249 |
| 青云里 |
青浦 |
朱家角 |
15 |
1537 |
35643 |
商业市场分析
主要数据
- 供应量：5.26万平米，环比下降34%
- 成交量：5.71万平米，环比上升3%
- 成交均价：25067元/平米，环比下降4%
市场趋势
- 金山新城板块“古城新苑”配套商品房项目去化80套，成为本周销冠。
- 成交TOP10项目涵盖住宅配套商铺、商业广场、写字楼商铺等多种类型。
重点项目
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 金山卫镇“古城新苑”项目 |
金山 |
金山新城 |
11380 |
12302 |
|
| 宝龙商业广场 |
奉贤 |
南桥新城 |
2545 |
20849 |
|
| 中洲华庭 |
南汇 |
新场 |
1890 |
26052 |
|
| 佘山天地休闲广场 |
松江 |
佘山 |
1871 |
6512 |
|
办公市场分析
主要数据
- 供应量：7.27万平米，环比上升26%
- 成交量：14.77万平米，环比下降45%
- 成交均价：50349元/平米，环比上升46%
市场趋势
- 大宗交易频现，带动均价上涨，北外滩、金桥、古美罗阳板块成为成交主力。
- 项目“上海国际航运服务中心（中块）”成为销冠，成交面积达46951平米，均价高达89650元/平米。
重点项目
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 上海国际航运服务中心（中块）项目 |
虹口 |
北外滩 |
40 |
46951 |
89650 |
| 中新传媒大厦 |
浦东 |
金桥 |
129 |
19966 |
21499 |
| 上海城开国际商业中心 |
闵行 |
古美罗阳 |
54 |
7284 |
46114 |
本周案例分享：虹桥1号
- 物业地址：闵行北翟路2000弄51号支弄
- 开盘时间：2016年12月29日加推
- 开盘户型：86平米2房，位于57号、58号、59号楼
- 价格：4.2-4.6万元/平米
- 卖点：
- 性价比高：大虹桥核心华漕板块稀缺住宅项目
- 交通便利：靠近虹桥交通枢纽，多条地铁线路经过
- 户型设计：86平米2房采光好，功能性强，适合刚需及改善型客户
- 商业配套：项目周边生活配套齐全，规划中的商业街提升生活便利性
研究观点
同策咨询研究部研究经理许之静指出：
- 2016年上海楼市经历多次调控，导致市场热度下降，房企提前跑量以应对政策变化。
- 下半年房企采取“以价换量”策略，预计市场博弈将延续至2017年年中，届时个案价格可能有所下调。
- 青浦区作为传统别墅聚集区，受益于轨交及虹桥商务区规划，未来价值有望进一步提升。
数据来源与联系方式
- 数据来源：DataIn，同策咨询研究部
- 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论
- 公司联系方式：Tel: 51560606-8139 / 1381702986
- 公司网址：www.tospur.com
