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同策市场每周观察总结（2018年11月5日—11月11日）

核心内容概述

本周期间，上海房地产市场整体呈现成交萎缩、供应减少的态势，各类物业类型表现各异。商品住宅、公寓、别墅、商铺及办公均出现不同程度的成交量下滑，部分物业类型价格有所上涨，但市场整体需求疲软，去化周期维持高位。

主要观点

商品住宅市场

• 供应情况：本周无商品住宅供应。
• 成交量：成交面积为10.06万平米，环比下降36%。
• 成交均价：成交均价为62642元/平米，稳中有升，上涨1%。
• 户型结构：市场以90-120平米、性价比高的改善型中小户型为主，成交均价在10万以上的套数占比上升3个百分点。
• 去化周期：截至10月底，商品住宅去化周期为9个月，处于历史高位。

公寓市场

• 供应情况：本周无公寓供应，是今年下半年第二次无供应。
• 成交量：成交面积为9.38万平米，环比下降37%。
• 成交均价：成交均价为64414元/平米，稳中有升，上涨1%。
• 市场趋势：高端改善型购房需求持续释放，成交均价超过8.5万/平米的项目占多数。
• 楼盘排名：成交前十项目中，崇明和嘉定各有一项目，其余8个项目均价均超过8.5万/平米。

别墅市场

• 供应情况：本周无别墅供应。
• 成交量：成交面积为0.68万平米，环比下降29%。
• 成交均价：成交均价为56717元/平米，上涨5%。
• 市场趋势：成交量减少，但均价上涨，市场仍以远郊别墅为主。

商铺市场

• 供应情况：供应面积为1.24万平米，环比下降64%。
• 成交量：成交面积为2.29万平米，环比上涨16%。
• 成交均价：成交均价为39626元/平米，下降2%，但依旧处于历史高位。

办公市场

• 供应情况：本周无办公项目拿到预售许可证。
• 成交量：成交面积为1.53万平米，环比下降67%。
• 成交均价：成交均价为35311元/平米，下降21%。
• 市场趋势：办公市场遇冷，成交量和均价均大幅下滑。

关键信息

市场整体情况

• 商品房整体成交缩水明显，预计年底新项目入市可能低于预期。
• 供应端整体低迷，仅商业类物业有少量供应。

各类物业数据

存量情况

• 商品住宅：截至10月底，存量约为674万平米，去化周期为9个月。
• 办公：截至10月底，存量约为848万平米，去化周期由9月底的73个月降至69.6个月。

市场趋势分析

• 商品住宅：市场整体成交萎缩，但均价上涨，反映出结构性因素对价格的影响。
• 公寓：高端改善型需求持续释放，成交均价上涨，但供应端持续空白。
• 别墅：成交量减少，均价上涨，市场仍以远郊项目为主。
• 商铺：供应减少，但成交量有所回升，均价仍处于高位。
• 办公：成交量和均价均大幅下滑，市场整体表现低迷。

同策研究院信息

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图表说明

• 本周成交户型结构图、成交总价结构图、成交均价结构图均显示市场以中小户型为主，高价成交比例上升。
• 全市公寓每周走势、别墅每周走势、商业每周走势、办公每周走势均显示成交量下降，部分价格波动明显。

总结

本周期间，上海房地产市场整体处于调整阶段，成交量普遍下滑，供应端较为疲软。商品住宅、公寓和别墅成交萎缩，但均价有所上涨，反映出市场结构性变化及高端改善型需求的持续释放。商铺供应减少但成交量回升，办公市场则表现低迷。同策研究院持续关注市场动态，提供专业分析和报告。