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同策市场每周观察总结（2019年第13周）

核心内容概述

2019年3月25日至3月31日，上海商品房市场整体呈现回暖态势，尤其在商品住宅和公寓市场表现较为突出，而商业和办公市场则相对低迷。总体来看，市场供需关系有所改善，但不同物业类型表现差异较大。

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主要观点

商品住宅市场

• 供应与成交：本周商品住宅供应面积环比小幅上涨1%，成交面积环比上涨18%，成交均价稳中有升。
• 需求特点：市场以性价比高的刚需性中小户型为主，成交户型集中在120平米以下，均价3-5万元/平米。
• 去化压力：商品住宅市场存量自2018年9月持续走高后，近半年首次降低，去化周期减缓，市场压力有所释放。

公寓市场

• 供应与成交：供应持续放量，本周共6个项目入市，成交量环比大幅上涨23%。但由于集中供应，成交均价略有下降。
• 销冠项目：中粮南桥锦云项目凭借地理位置优势成为本周销冠，共成交150套，均价35815元/平米。
• 市场结构：公寓市场以刚需为主，部分项目因靠近地铁、地标建筑等优势去化较快。

别墅市场

• 供应与成交：本周供应放量，但成交量环比下降16%，均价上涨14%。
• 成交特点：远郊别墅仍是主要成交区域，如奉贤区泰禾海上院子、松江新城上坤樾山明月等项目表现较为突出。
• 项目表现：城开御瑄以独栋和双拼产品成为本周销冠，成交面积达2.4万平米。

商铺市场

• 供应与成交：本周供应面积环比下跌67%，成交量环比大涨87%，但成交均价下跌36%。
• 销冠项目：国乐广场成为本周销冠，成交面积占比达57%，项目均价1.5万以下，稀释整体成交均价。
• 市场压力：商铺去化周期由2月底的68.8个月上升至92.5个月，市场整体去化压力较大。

办公市场

• 供应与成交：本周仅东郊中心项目供应10套办公产品，供应面积环比下跌47%。成交面积环比下降44%，均价小幅下跌7%。
• 市场特点：办公市场成交量大幅减少，主要受结构性因素影响，市场整体较为冷清。

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关键信息

市场趋势

• 商品住宅市场整体回暖，供应与成交量同步上升。
• 公寓市场因集中入市，成交量显著增长，但均价略有下降。
• 别墅市场供应增加，但成交下滑，均价上涨。
• 商铺市场成交量激增，但均价下跌，去化周期延长。
• 办公市场供应与成交量均下降，市场整体低迷。

数据亮点

• 商品住宅去化周期近半年内首次降低，市场压力减缓。
• 公寓市场中粮南桥锦云项目表现突出，成为销冠。
• 商铺市场国乐广场成为成交主力，项目均价低于1.5万元，对整体均价产生稀释效应。
• 办公市场成交量腰斩，东郊中心项目为唯一供应项目。

市场影响因素

• 上海旧区改造拆迁释放部分购房需求。
• 2016年非本市户籍购房政策调整，2019年相关需求逐步释放。

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存量情况

• 商品住宅：显性存量712.11万平米，隐性存量700万平米，合计1400万平米。
• 商铺：存量约959万平米，去化周期达92.5个月。
• 办公：存量约849万平米，去化周期为58.2个月。
• 区域压力：浦东新区、嘉定区及闵行区住宅存量压力较大，远郊别墅成交为主。

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楼盘排名

公寓供应TOP10

1. 中粮南桥锦云（外郊环，奉贤，南桥新城）
2. 风荷丽景尚城（外郊环，嘉定，嘉定主城区）
3. 嘉御庭（内环内，徐汇，衡山路）
4. 金地自在城（外郊环，松江，泗泾）
5. 中建锦绣熙岸（郊环外，南汇，临港新城）
6. 招商·海德坊商业步行街（外郊环，宝山，杨行）
7. --（部分数据未显示）

公寓成交TOP10

1. 中粮南桥锦云（外郊环，奉贤，南桥新城）
2. 金地自在城（外郊环，松江，泗泾）
3. 保利象屿公园悦府（外郊环，奉贤，南桥新城）
4. 地产尚海丽景（内环内，浦东，洋泾）
5. 前滩东方悦耀（内中环，浦东，三林）
6. 融创壹号公馆（外郊环，松江，泗泾）
7. 中环1号欧泊花郡（中外环，宝山，大场）
8. 招商·海德坊商业步行街（外郊环，宝山，杨行）
9. 金浩园（中外环，杨浦，新江湾城）
10. 老西门新苑（内环内，黄浦，老西门）

别墅成交TOP10

1. 城开御瑄（外郊环，闵行，莘庄）
2. 新城上坤樾山明月（外郊环，松江，泗泾）
3. 路劲余山院子（郊环外，松江，松江新城西区）
4. 雍和府（郊环外，宝山，罗径）
5. 卓越维港（外郊环，闵行，马桥）
6. 海上湾（郊环外，青浦，朱家角）
7. 天和尚海格调(二期)（外郊环，奉贤，金汇）
8. 泰禾大城小院（郊环外，崇明，长兴岛）
9. 东滩花园（郊环外，崇明，陈家镇）
10. 灿辉晶典1733（外郊环，青浦，徐泾）

商铺成交TOP10

1. 国乐广场（外郊环，松江，松江新城东区）
2. 上海青浦万达茂（郊环外，青浦，青浦新城）
3. 周浦海印又一城（外郊环，南汇，周康）
4. 深城投十一街区（外郊环，嘉定，嘉定主城区）
5. 龙湖天琅（外郊环，闵行，马桥）
6. �璟储新和湾（郊环外，宝山，罗径）
7. 信义嘉庭（郊环外，嘉定，嘉定主城区）
8. 保利翡丽公馆（外郊环，松江，泗泾）
9. 安亭瑞仕华庭（外郊环，嘉定，安亭汽车城）
10. 泰安馨苑（郊环外，青浦，朱家角）

办公成交TOP10

1. 盛世滨江壹号公馆（内中环，卢湾，打浦桥）
2. 龙湖星图（外郊环，松江，松江新城西区）
3. 万科虹桥云（外郊环，闵行，七宝）
4. 安亭瑞仕华庭（外郊环，嘉定，安亭汽车城）
5. 恺尚大厦（外郊环，闵行，华漕）
6. 龙湖天琅（外郊环，闵行，马桥）
7. 上海青浦万达茂（郊环外，青浦，青浦新城）
8. 杰创商务中心（中外环，浦东，北蔡）
9. 中展璞荟（外郊环，松江，松江新城东区）
10. 复地·申公馆（外郊环，闵行，浦江）

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总结

2019年第13周，上海商品房市场呈现分化趋势，商品住宅和公寓市场表现活跃，成交量上涨，而商业和办公市场则相对冷清。市场去化压力整体有所减缓，尤其商品住宅市场因旧区改造和政策调整释放了部分需求。未来市场走势将取决于政策变化及供需关系的进一步调整。