20140120-安信证券-房地产行业_周报-周成交分化_一线城市成交低迷_二线反弹_18页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年1月20日）

核心内容概述

本报告分析了2014年1月房地产行业的整体表现、成交情况、库存变化、流动性状况及重要公告，指出行业整体处于下降通道，但部分企业因独特模式或工业用地升值仍具备增长潜力。

主要观点

• 行业表现：本周上证综指和深证成指分别下跌0.41%和1.35%，申万地产指数下跌1.12%，在23个一级行业中排名靠后。地产股中，部分公司如数源科技、正和股份、运盛实业等涨幅居前，而中茵股份、新黄浦等跌幅较大。
• 成交分化：一线城市新房成交低迷，同比和环比均显著下降，而二线城市成交明显回升，三线城市成交持续下滑。
• 库存变化：商品住宅库存缓慢上升，去化周期有所延长，一线城市去化时间上升，三线城市库存增长明显。
• 二手房市场：全国二手房成交同比下降20.7%，一线和三线城市降幅显著。
• 投资建议：维持地产行业“同步大市-A”评级，推荐金隅股份、京投银泰、华夏幸福等公司，关注深圳工业用地龙头中粮地产。
• 流动性状况：央行暂停公开市场操作，货币市场利率回升，对市场流动性产生一定影响。

关键信息

成交情况

• 新房成交：

  • 46个城市周成交面积为560万平，同比/环比变动分别为+0.1%/+14.6%。
  • 一线城市同比/环比变动分别为-44.7%/-19.5%，同比增速下降。
  • 二线城市同比/环比变动分别为+29.5%/+28.8%，同比增速显著上升。
  • 三线城市同比/环比变动分别为-29.8%/-3.5%，同比增速略有下降。

• 二手房成交：

  • 上周16个城市二手房周成交面积为105.1万平，同比下降20.7%，环比上升1.4%。
  • 一线城市和三线城市同比降幅显著，其中北京和广州分别下降43.8%和54.0%。

• 库存数据：

  • 26个城市一手房可售套数为144.3万套，同比/环比变动分别为+9.1%/+0.2%。
  • 一线城市去化时间为6.7个月，同比增加1.0个月。
  • 三线城市去化时间15.5个月，同比增加2.9个月。

重点公司表现

• 华夏幸福：

  • 净利润同比增长50%至60%，业绩超预期。
  • 产业新城模式具有独特优势，预计2014年销售额增长40%以上。
  • 维持买入-A评级，上调2013至15年EPS分别为2.02、3.10和4.50元，目标价37.2元（2014年12倍PE）。

• 金隅股份：

  • 作为北京工业用地流转的代表，获得买入-A评级，目标价10.00元。

• 京投银泰：

  • 地铁上盖模式独特，获得买入-A评级，目标价8.00元。

• 中粮地产：

  • 被建议关注，作为深圳工业用地龙头。

要闻点评

• 70大中城市新建商品住宅价格同比上涨9.7%，一线城市仍领涨，但增速有所放缓。
• 二手房价格同比上涨5.2%，一线城市涨幅较大。
• 市场分化加剧，一线城市住宅供不应求，而三线城市库存压力增大。

流动性分析

• 央行暂停公开市场操作，货币市场利率小幅回升。
• 质押式回购利率：1天/7天分别上涨26bp/114bp至2.99%/5.17%。
• 国库现金定存招标：金额500亿，期限6个月，中标利率6.02%。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能对房地产融资造成压力。
• 经济增速下滑：可能影响行业基本面。
• 再融资受阻：可能影响企业资金链。

投资推荐组合

总结

• 行业基本面：整体处于下降通道，但部分企业因独特模式或工业用地升值仍具备增长潜力。
• 市场分化：一线城市成交低迷，二线城市回升，三线城市持续下降。
• 投资建议：推荐具备独特模式和工业用地优势的公司，如华夏幸福、金隅股份、京投银泰。
• 风险提示：需关注金融去杠杆、经济增速下滑及再融资受阻等风险因素。

附图说明

• 图1：新建商品住宅价格同比增速连续16个月上升，环比逐渐下降。
• 图2：一线城市新建商品住宅价格领涨全国。
• 图3：二手房价格同比上升，一线城市涨幅最大。
• 图4：二线城市有所回升，一、三线城市下降。
• 图5：一线城市去化时间增加，三线城市去化时间延长。
• 图6：部分二线城市和三线城市成交情况。

附表说明

• 表1：安信地产估值表，包含各公司EPS和P/E、P/B等关键财务指标。
• 表2：华夏幸福估值表，显示公司未来几年的盈利预测和估值情况。
• 表3：周成交数据，显示各城市新房成交情况。
• 表4：二手房周成交数据，显示各城市二手房成交情况。
• 表5：库存数据，显示各城市一手房可售套数及去化时间。
• 表6：项目拓展公告，显示多家房企近期的项目拓展动态。
• 表7：融资公告，显示房企的融资活动和担保情况。
• 表8：其他重要公告，包括业绩预告、股权质押、人事变动等。

附注

• 数据来源：Wind资讯、安信证券研究中心。
• 报告日期：2014年1月20日。