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聚焦租赁市场：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起

核心内容概述

中国租赁市场正处于快速发展阶段，政策支持与市场需求共同推动其步入规范化和规模化发展。当前租赁人口约为1.9亿人，租赁市场规模已超1.3万亿元，其中一线城市和二线城市合计占据50%的市场份额。未来随着城市化进程和人口结构变化，租赁市场将持续扩大，预计至2030年租赁人口将达到2.65亿人，市场规模有望突破4.2万亿元。

主要观点与关键信息

1. 政策推动行业发展

• 租赁市场政策密集出台，行业逐步规范，发展进入快车道。
• 2016年中央经济工作会议首次提出“租购并举”住房制度，2017年九部委联合发布通知，推动租赁市场发展。
• 政策重点包括鼓励机构参与、增加租赁住房供给、税收优惠、金融支持、加强监管等。
• 一线城市和二线城市均在政策层面加大租赁住房供给力度，如上海已出让6块纯租赁用地，提供超过4500套租赁住房。

2. 租赁市场增长潜力巨大

• 当前中国租赁市场仅占房地产市场总规模的6%，远低于美国和日本的26%以上，未来发展空间广阔。
• 租赁人口主要由流动人口和高校毕业生构成，其中流动人口占比高达67.3%，且未来仍将持续增长。
• 一线城市租赁人口及市场规模相对较小，但未来有望翻倍增长；二线城市将成为最大的增量市场，预计到2030年其市场份额将提升至27%。

3. 租赁市场结构变化

• 一线城市租赁人口占全国的约28%，二线城市占20%，合计占50%。
• 一线城市租金收入比偏高，二线城市存在租金上涨空间。
• 一线城市与核心二线城市共同构成TOP20城市，未来将成为租赁市场增长的核心引擎。

4. 租赁市场驱动因素

• 需求端：居民租赁意愿提升、单身群体增长、房价过高导致的被动租赁需求。
• 供给端：政府加大租赁住房供应、机构化持有租赁房源趋势增强。

5. 未来发展趋势

• 一线城市将持续作为租赁市场主战场，二线城市将迎大繁荣。
• 一线城市未来租赁市场规模预计达1.13万亿元，二线城市预计达1.14万亿元。
• 租赁人口结构优于美国及香港地区，尤其是20-34岁群体占比高，且“90后”逐渐成为租赁主力。

关键数据与模型测算

• 租赁人口：2015年为1.9亿人，预计2030年将达2.65亿人。
• 租赁市场规模：2015年为1.3万亿元，预计2030年将达4.2万亿元。
• 一线城市租赁市场规模：2015年为3994亿元，预计2030年将达11373亿元。
• 二线城市租赁市场规模：2015年为2574亿元，预计2030年将达11373亿元。
• TOP20城市：由4个一线城市和16个二线城市构成，预计2030年租赁市场规模占比将达51%。

投资建议

• 受益公司类型：
  1. 房地产服务商类公司：推荐世联行（002285，买入），建议关注国创高新（002377，未评级）、昆百大A（000560，未评级）。
  2. 长租公寓SAAS系统提供商公司：推荐三六五网（300295，买入）。
  3. 率先布局长租公寓的房地产开发商：推荐万科A（000002，买入）；参与村集体合作开发的滨江集团（002244，买入）也有望受益。

风险提示

• 公寓租赁行业的金融支持力度不达预期，可能导致行业扩张受阻。
• 政策落地不及预期，可能影响行业整体发展。
• 租金水平可能因政策管制或需求下降而下滑，影响企业盈利。

结论

中国租赁市场发展潜力巨大，尤其在一线城市和二线城市。政策支持、人口流动、消费升级、供需结构变化等多重因素推动市场持续扩张。未来得TOP20城市者得天下，具备前瞻布局和先发优势的公司将在租赁市场中占据有利地位。