2017-聚焦租赁市场：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起_24页-1mb

租赁市场分析总结

核心内容

中国租赁市场正处于快速发展阶段，政策支持和行业规范推动其进入新阶段。一线城市和二线城市是租赁市场的主要增长点，尤其是二线城市，其市场潜力巨大。随着城市化进程的推进，租赁人口预计在未来十年内将显著增加，市场空间将进一步扩大。

主要观点

• 政策支持：近年来，租赁市场相关政策密集出台，旨在规范市场并促进其发展。九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》标志着租赁市场顶层设计的完成。
• 市场现状：当前全国租赁人口约为1.9亿人，市场规模超过1.3万亿元。其中，一线城市和二线城市分别占比31%和20%，合计达到50%。
• 未来预测：预计到2030年，全国租赁人口将达到2.7亿人，租赁市场规模将增长至4.2万亿元。一线城市仍将是主要市场，但二线城市的租赁市场增长空间更为广阔。
• 市场结构：一线城市租赁市场占比虽大，但增长潜力有限；二线城市由于人口增长和政策支持，将成为未来租赁市场的主力。
• 供需趋势：随着城市化进程和居民租赁意愿的提升，租赁市场将迎来供需两旺的格局。同时，单身群体和高知人群的增加也推动了租赁需求的增长。

关键信息

• 租赁人口与市场：流动人口和高校毕业生是租赁人口的主要构成。2016年流动人口为2.45亿人，其中67.3%选择租住私房。预计到2030年，流动人口将达到3.3亿人，租赁人口将显著增长。
• 租金与收入比：一线城市租金收入比偏高，而二线城市存在上涨空间。美国的租金收入比约为23%-29%，而中国一线城市约为30%以上，二线城市则在20%-25%之间。
• 政策支持：一线城市在土地供应计划中增加了租赁用地/住房的供给，如上海已出让6块纯租赁用地，能提供超过4500套租赁住房。二线城市则通过政策支持和产业承接，租赁市场增长迅速。
• 投资建议：三类公司有望受益于租赁市场的发展：房地产服务商类公司（如世联行）、长租公寓SAAS系统提供商（如三六五网）和率先布局长租公寓的房地产开发商（如万科A）。参与村集体合作开发的滨江集团也有望受益。
• 风险提示：公寓租赁行业面临金融支持力度不足、政策落地不达预期以及租金下滑或受到管制等风险。

图表与数据

• 图1：2011年全美租赁公寓直接带动260万人就业，间接带动2280万人就业。
• 图2：中国2016年流动人口规模为2.45亿人。
• 图3：67.3%的全国流动人口以租住私房作为居住方式。
• 图4：中国租赁市场份额仅为6%，远低于美国和日本。
• 图5：北京2016年二手房销售额是新房销售额的3.3倍。
• 图6：上海2016年二手房销售额是新房销售额的1.6倍。
• 图7：深圳2016年二手房销售额是新房销售额的2.3倍。
• 图8：租赁人口计算模型显示，2015年全国租赁人口为1.9亿人。
• 图9：预计流动人口到2030年将达到3.3亿人。
• 图10：2030年我国租赁人口预计将达到2.65亿人。
• 图11：我国一线城市及核心二线城市租金水平情况。
• 图12：我国一线城市房租收入比略微偏高，二线城市租金水平存在上升空间。
• 图13：美国TOP4城市租金支出占收入比在23%-29%区间。
• 图14：我国租赁人口结构优于美国及中国香港地区。
• 图15：我国适龄租赁人口占比稳定在24%左右。
• 图16：我国公民结婚登记年龄正在推迟。
• 图17：北京某两居室2009-2016年月供、租金变化情况。
• 图18：中国一线城市的租赁规模仍有巨大的发展空间。
• 表1：房地产租赁市场政策及法规频出。
• 表2：按城市分拆中国租赁市场，一二线城市租金规模分别为3994亿、2574亿元。
• 表3：中国租赁市场与美国、日本市场相比仍有较大发展空间。
• 表4：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起。
• 表5：核心城市租赁政策均提及增加租赁住房供给。
• 表6：一线城市的土地供应计划中都增加了租赁用地/住房的供给。
• 表7：上海已出让6块纯租赁用地，将能提供超过4500套租赁住房。
• 表8：我国知名品牌公寓正在向二线城市加大布局。
• 表9：16个拥有活跃租赁市场的二线城市。

投资建议

• 房地产服务商类公司：推荐世联行，建议关注国创高新、昆百大A。
• 长租公寓SAAS系统提供商公司：推荐三六五网。
• 率先布局长租公寓的房地产开发商：推荐万科A。
• 村集体合作开发的公司：滨江集团也有望受益。

风险提示

• 金融支持不足：公寓租赁行业的金融支持力度不达预期。
• 政策落地不达预期：支持性政策推进和落地的速度低于预期。
• 租金下滑或管制：租金下滑或受到管制将影响公寓公司的盈利。

分析师声明

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级

• 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上。
• 增持：相对强于市场基准指数收益率5%-15%。
• 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%-+5%之间波动。
• 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。
• 未评级：由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内。
• 暂停评级：根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形。

免责声明

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