20180502-中国银河-房地产行业_一线三线城市成交回暖_二线仍不乐观_28页_2mb

房地产行业周报总结（2018年05月02日）

核心内容概述

本报告分析了2018年4月23日至2018年4月27日期间，中国房地产行业市场动态、政策变化及投资建议。重点指出，一线和三线城市新房和二手房成交量出现回暖迹象，而二线城市仍面临成交疲软。同时，政策层面推动住房租赁资产证券化，为房地产行业带来新的发展方向和投资机会。此外，行业估值处于历史低位，具备较大的修复空间。

主要观点

1. 市场动态

• 新房市场：35城新房成交量同比跌幅为16.3%，环比上涨5.9%。一线城市和三线城市成交量跌幅较前有所缩减，而二线城市跌幅小幅上升。
• 二手房市场：重点15城二手房成交量同比下跌21.2%，环比上涨9.2%。一线城市跌幅放缓，二三线城市跌幅增加。
• 土地市场：住宅类用地供应74宗，合计建面745万平米；成交50宗，合计建面609万平米。一线城市供地紧张，二三线城市供地保持回升，但成交缩量。

2. 政策热点

• 住房租赁资产证券化政策落地：证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，首次明确支持租赁住房资产证券化，为房地产行业提供新融资渠道和投资退出路径。
• 政策导向：政策强调发展REITs，鼓励住房租赁企业发行权益类证券化产品，推动多类型债权类产品试点，有助于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 政策意义：通过证券化手段可以盘活存量资产、提高资金使用效率、降低企业杠杆率，为房地产行业带来新的增长点。

3. 投资建议

• 租赁与证券化：房地产行业即将进入新周期，租赁和资产证券化将成为新方向和新红利。
• 受益公司：
  • 稳健型组合：万科A、保利地产、新城控股，因其在重点城市布局和行业地位。
  • 进攻型组合：招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展，因具备区域发展潜力和业务多元化优势。

4. 风险提示

• 房价大幅下跌风险：若市场情绪持续低迷，房价可能进一步下滑。
• 调控政策超预期：政策可能对市场产生更大影响，需警惕调控力度加大。
• 棚改不及预期：棚改政策推进速度可能影响房地产市场需求。

关键信息

1. 行业数据

• 新房成交量：同比跌幅16.3%，环比上涨5.9%。
• 二手房成交量：同比跌幅21.2%，环比上涨9.2%。
• 土地供应与成交：100大中城市住宅类用地供应74宗，成交50宗；一线城市供地为0宗，二线城市45宗，三线城市29宗。

2. 估值分析

• PE估值：房地产行业TTM市盈率为12.5X，较历史均值折价50.74%，处于历史低位。
• PB估值：房地产行业PB为1.8X，较历史均值折价37.9%，同样处于低位。
• 国际比较：A股PE低于美股和港股，A股PB低于美股，高于港股。表明A股估值具有修复空间。

3. 市场趋势

• 一线城市：新房和二手房成交量回暖明显，但土地供应紧张。
• 二线城市：成交量持续低迷，政策和市场双重压力。
• 三线城市：新房成交量回暖，但二手房成交仍低迷。

重点公司表现

未来展望

• 租赁市场发展：住房租赁资产证券化是推动房地产长效机制的重要手段，未来潜力巨大。
• REITs试点：尽管政策已落地，但REITs仍需解决税收、法律、产权等多方面问题，才能实现全面推广。
• 行业估值修复：房地产行业PE和PB均处于历史低位，具备较大的修复空间，值得关注。
• 政策与市场双轮驱动：房地产行业在政策支持和市场需求推动下，未来有望迎来新的增长点。

结论

本周房地产市场呈现一线和三线城市回暖、二线城市仍不乐观的趋势。租赁资产证券化政策落地，标志着房地产行业向长效机制转变的重要一步。当前行业估值处于历史低位，具备较大的修复空间。建议投资者关注涉及租赁业务和资产证券化的企业，如万科A、保利地产、招商蛇口等。同时，需警惕房价下跌、政策超预期及棚改不及预期等风险。