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债市启明 | 从本轮“小阳春”城市表现分化，看一线城市地产周期节奏

核心内容概述

2026年以来，我国房地产市场延续结构性分化行情，一线城市成为本轮市场修复的核心主线。在“小阳春”期间，一线城市在二手房、新房成交、库存去化及价格修复等方面表现突出，而二三线城市则相对滞后。报告指出，一线城市的楼市有望于2027年逐步企稳，上海可能成为率先企稳的城市。债市方面，预计整体仍处于下行空间，以区间震荡为主。

主要观点

• 市场分化明显：一线城市房地产市场在“小阳春”期间全面领跑，而二三线城市表现相对低迷。
• 二手房表现强劲：二手房市场“以价换量”效果显著，挂牌价持续下探带动成交放量，但整体价格仍处于下行周期。
• 新房市场回暖：30大中城市商品房成交数据全线回暖，一线城市新房库存持续去化，新建商品住宅销售价格出现环比回正。
• 一线城市筑底信号初显：销售端筑底、库存端出清、开发端边际修复，表明一线城市地产市场正逐步恢复活力。
• 上海表现突出：上海在二手房成交、库存水平、土地市场等方面表现优于其他一线城市，有望率先企稳。

关键信息

一线楼市表现

• 销售端：一线城市销售价格环比时隔数月回正，显示市场信心逐步恢复。
• 库存端：一线城市库存持续出清，上海库存水平维持在低位合理区间。
• 开发端：土地成交溢价率小幅抬升，开发投资端边际修复，但房企信心恢复仍需时间。

政策与需求驱动

• 政策宽松：一线城市的房地产政策整体呈温和放宽趋势，有利于市场温和回暖。
• 需求释放：居民购房压力缓解，资产配置价值提升，刚需群体由租房转向买房，带动二手房成交回升。

债市展望

• 债市趋势：预计债市仍存在下行空间，整体以区间震荡为主。
• 风险提示：房地产市场修复不及预期、政策落地效果不佳、改善型需求低迷、房企信心恢复缓慢等风险需关注。

风险因素

• 房地产市场修复不及预期
• 地产政策落地效果不及预期
• 改善型需求持续低迷
• 房企信心恢复节奏慢于预期

作者信息

• 明明：中信证券首席经济学家，S1010517100001
• 杨宏宇：固定收益分析师，S1010524040001
• 孙毓铭：固定收益分析师，S1010525070001

资料来源

• 报告标题：《债市启明系列20260430—从本轮“小阳春”城市表现分化，看一线城市地产周期节奏》
• 报告发布日期：2026年4月30日
• 报告来源：中信证券研究部
• 研究服务网站：https://research.citics.com
• 研究服务小程序：中信证券研究服务