20160412-广发证券-房地产行业_一线城市表现较弱_二线重点城市市场热度攀升_21页_2mb

房地产行业总结

核心内容概览

2016年1-3月，中国房地产行业土地市场整体呈现分化趋势，一线城市表现较弱，二线重点城市市场热度攀升，三四线城市则供需维持低迷。

主要观点

• 土地市场整体表现：300城市土地成交面积累计同比-8%，但土地出让金累计同比+6%。住宅用地成交量同比-12%，但出让金同比+18%，溢价率创近5年新高。
• 一线城市：土地供给缩量明显，导致成交面积和出让金同比下滑，但优质地块竞争依然激烈，溢价率同比上升。
• 二线城市：城市间分化加剧，热点城市如南京、杭州、天津等成为房企争夺焦点，土地成交热度上升，溢价率创近年新高。
• 三四线城市：库存压力大，供需维持低位，政府与房企均保持谨慎态度，土地成交面积和出让金同比下滑。

关键信息

一线城市

• 土地供给：2016年3月，一线四大城市推出地块规划建筑面积133万平米（环比-45%，同比-18%），其中住宅用地21万平米（环比-69%，同比-77%）。
• 土地成交：合计成交153万平米（环比-32%，同比+0%），其中住宅用地41万平米（环比-56%，同比-51%）。
• 土地出让金：合计53亿元（环比-82%，同比-74%），平均楼面价降至3443元/平米，溢价率降至17%。
• 趋势：一线城市供地持续收紧，导致成交量和出让金同比下滑，但溢价率显著上升，优质地块竞争激烈。

二线城市

• 土地供给：36个二线城市合计推出地块规划建筑面积4546万平米（环比-4%，同比-8%），其中住宅用地2219万平米（环比+14%，同比+10%）。
• 土地成交：合计成交3930万平米（环比+4%，同比-13%），其中住宅用地1728万平米（环比+0%，同比+18%）。
• 土地出让金：合计868亿元（环比+52%，同比+89%），平均溢价率约40%，创近年来新高。
• 趋势：二线城市土地市场升温明显，但城市间分化加剧，部分热点城市成为房企争夺的焦点。

三四线城市

• 土地供给：262个三四线城市合计推出地块规划建筑面积8269万平米（环比-11%，同比-11%），其中住宅用地4197万平米（环比+26%，同比+22%）。
• 土地成交：合计成交6652万平米（环比-1%，同比-18%），其中住宅用地2401万平米（环比-14%，同比-22%）。
• 土地出让金：合计481亿元，平均楼面价724元/平米。
• 趋势：三四线城市库存压力大，供需维持低位，政府与房企投资谨慎。

附录信息

• 土地新闻汇总：3月14日央行强调房贷风险控制；3月18日国务院扩大营改增试点范围；3月24日财政部发布二手房营业税政策。
• 地王列表：全国住宅用地成交总价TOP10中，合肥、南京、佛山、北京、上海等城市表现突出，部分地块溢价率高达290%。
• 楼面地价TOP10：杭州、南京、北京等地的地块楼面价较高，部分地块溢价率超过100%。

风险提示

• 热点城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
• 部分二线城市房价地价比不合理，土地市场存在泡沫，房企投资需谨慎。

投资评级说明

• 行业评级：持有
• 公司评级：买入、谨慎增持、持有、卖出

联系方式

• 分析师：乐加栋、郭镇、金山
• 联系人：李飞
• 邮箱：gflifei@gf.com.cn

数据来源

• CREIS、中指院、广发证券发展研究中心