20220902-安信国际证券-中海物业-02669.HK-逆周期仍可维持平稳增长_4页_1mb

中海物业2022年中期业绩总结

核心内容

中海物业（2669.HK）在2022年上半年实现了收入的稳步增长，尽管面临房地产行业逆周期的挑战，但仍展现出较强的抗风险能力与持续增长潜力。公司通过品牌拓展和多元化业态布局，保持了较高的外拓速度，并在盈利能力、管理效率等方面取得了一定优化。

主要观点

收入增长情况

• 总收入：2022年上半年收入达到58.1亿元，同比增长35.3%。
• 各分部增长：
  • 物业管理服务：同比增长44.1%，贡献最大增长动力。
  • 住户增值服务：同比增长17.7%，收入为4.5亿元。
  • 非住户增值服务：同比增长8.6%，收入为8.7亿元。
  • 停车位买卖业务：同比增长55.1%，收入为1.1亿元。
• 单位管理收入：每平米管理收入从2.42元升至2.67元，主要受包干制项目占比上升影响。

管理规模扩张

• 截至2022年6月，公司在管面积达2.87亿平米，较去年底净增2720万平米。
• 新增合约面积：上半年新增外拓合约面积约4135万平米，同比增长33.6%，在港股物管板块中表现突出。
• 业态分布：住宅、产业园、商写等业态占比分别为39%、47%和8%。
• 第三方项目占比提升：来自中建及中海集团的项目净增960万平米，独立第三方项目净增1760万平米，表明公司对外拓能力的增强。

盈利能力分析

• 毛利率：2022年上半年毛利率为15.1%，同比微跌1个百分点。
• 各分部毛利率变化：
  • 物业管理服务：毛利率下降0.6个百分点至13.1%。
  • 住户增值服务：毛利率上升0.8个百分点至30.3%。
  • 非住户增值服务：毛利率下降1.6个百分点至15.4%。
  • 停车位买卖业务：毛利率下降0.9个百分点至27.0%。
• 管理费用率：同比下降1个百分点至3.8%，有效抵消了毛利率下降的影响。
• 营业利润率与净利润率：基本维持去年水平，反映公司管理效率的提升。

关键信息

财务预测（单位：百万港元）

评级与目标

• 投资评级：维持「买入」评级。
• 目标价格：11.00港元。
• 现价（2022-09-01）：8.68港元。
• 利润增长预期：维持平均年增长30%的目标。
• 股息分派：2022年每股股息为0.1165港元，同比增长显著。
• 股息收益率：预计2022年股息收益率为1.3%，2024年将升至2.3%。

风险提示

• 疫情后的复苏进展存在不确定性。
• 盈利能力提升可能受多种因素影响。
• 外拓业务的持续性仍需观察。

股东结构与财务指标

• 主要股东：中国海外集团持股61.18%。
• 财务比率：
  • 每股账面价值：从0.65元增长至2.09元（2024E）。
  • 资产收益率：从13.5%提升至15.5%。
  • 净资产收益率：从38.2%下降至36.7%。
  • 杠杆比率：从2.83倍降至2.37倍。

公司动态与市场表现

• 股价表现：截至2022年9月1日，股价为8.68港元，近一年涨幅达31.1%。
• 市场估值：市盈率从13.28降至4.16，市净率保持稳定在36.7%左右。

总结

中海物业在2022年上半年实现了收入的稳步增长，管理规模持续扩大，外拓能力强劲。尽管毛利率略有下降，但管理费用率的优化有效维持了盈利水平。公司作为央企背景，具备较强的抗风险能力，在行业逆周期中表现优于同行。未来，随着民营房企出险，国企将迎来更多发展机会，公司有望维持30%的年利润增长目标。整体来看，公司基本面稳健，维持「买入」评级，目标价为11.00港元。