20220902-兴证国际证券-中海物业-02669.HK-业绩超预期_各项指标均衡增长_5页_938kb

中海物业研究报告总结

核心内容概述

本报告为中海物业（02669.HK）的证券研究报告，由兴业证券经济与金融研究院发布。报告维持“买入”评级，目标价为12.00港元，当前股价为8.68港元，预期升幅为38%。报告从财务表现、业务发展、管理优化及风险提示等方面对中海物业进行了全面分析。

主要观点

• 业绩表现超预期：2022年上半年，公司实现营业收入58.1亿港元，同比增长35.3%；归母净利润5.2亿港元，同比增长32.7%。各项指标增长均衡，展现出强劲的盈利能力。
• 盈利能力稳定：毛利率从17.4%提升至17.7%，归母净利润率保持稳定在10.4%左右，净资产收益率（ROE）维持在38%以上，显示公司具备较强的盈利能力和资本回报效率。
• 规模持续扩张：公司2022H1在管面积达2.87亿平米，同比增长10.5%；其中外拓面积占比31.1%，较2021年末提升3.5个百分点，外拓能力显著增强。
• 外拓业务多元化：新增外拓合约面积4135万平米，同比增长33.7%，非住业态占比达61%，显示出公司业务结构的优化和拓展能力的提升。
• 组织优化与降本增效：公司通过项目总经理合伙人制、优管家合伙人制等机制激发员工积极性，同时通过科技赋能、精准化、集约化等手段提升服务效率。2022H1包干制物业管理服务毛利率提升0.7个百分点至10.0%，销售及行政费用率下降0.9个百分点至3.8%。
• 现金流稳健：公司经营活动产生的现金流持续增长，2022年预计为10.77亿港元，现金净变动为7.37亿港元，显示良好的现金流管理能力。
• 财务结构健康：公司在手现金充裕，资产负债率从63.3%下降至47.7%，流动比率和速动比率稳步提升，反映公司偿债能力增强。
• 估值合理：公司当前PE为29倍，PB为9.5倍，未来几年估值有望逐步下降，投资价值显现。

关键信息

财务数据（单位：百万港元）

在管面积与外拓情况

• 在管面积：截至2022H1为2.87亿平米，同比增长10.5%。
• 外拓占比：外拓在管面积占比31.1%，较2021年末提升3.5个百分点。
• 新增外拓合约面积：2022H1新增4135万平米，同比增长33.7%；其中非住业态占比61%，显示业务多元化趋势。

现金流与资产结构

• 在手现金：2022H1为35.6亿港元，同比下降16.9%，但仍保持充裕。
• 贸易应收款：2022H1为26亿港元，同比增长71.8%；其中86%为一年以内账期，整体结构健康。
• 资产总计：从2021A的8,320百万港元增长至2024E的12,996百万港元，资产规模持续扩大。
• 负债总计：从2021A的5,267百万港元增长至2024E的6,195百万港元，但资产负债率逐步下降。

风险提示

• 业务扩张不及预期
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

投资建议

• 维持“买入”评级，目标价12.00港元
• 2022/2023年PE分别为30倍和23倍，估值具备吸引力
• 公司具备清晰的发展战略与高效的执行能力，业绩表现稳健增长，外拓能力持续增强

分析师信息

• 宋健：songjian@xyzq.com.cn，SFC: BMV912，SAC: S0190518010002
• 孙钟涟：sunzhonglian@xyzq.com.cn，SAC: S0190521080001（非香港持牌人）

结论

中海物业凭借清晰的战略布局、稳健的财务表现和持续的外拓能力，展现出良好的增长潜力。公司未来几年在收入、利润和在管面积方面预计保持稳定增长，同时通过组织优化和科技赋能，有效提升运营效率和盈利能力。当前估值具备吸引力，投资价值显著。