20220902-西南证券-中海物业-02669.HK-背靠中海资源优厚_外拓面积迅速增长_14页_1mb

公司总结：中海物业

核心内容

中海物业集团有限公司是一家深耕港澳30余年的国际化资产运营服务商，业务覆盖全国141个城市，累计服务500万业主。公司凭借背靠中海集团的资源优势，持续拓展项目规模，并在物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务及停车位买卖业务方面实现了稳步增长。2022H1公司实现营业收入58.1亿港元，同比增长35.3%，归母净利润5.2亿港元，同比增长32.7%。公司通过市场扩张、业务创新和科技赋能，推动物业管理服务业向高品质、多样化发展。

主要观点

业绩表现

• 业绩稳步增长：公司营业收入和归母净利润持续上升，2022H1分别达到58.1亿港元和5.2亿港元，同比增长分别为35.3%和32.7%。
• 毛利率略有下滑：公司2022H1综合毛利率为15.1%，较2021H1下降1个百分点，其中物业管理服务毛利率下降0.7个百分点，非住户增值服务下降1.7个百分点，主要由于市场扩张策略和交付前服务业务量下降。

管理规模

• 管理面积持续增长：2022H1在管物业项目达1451个，管理面积达2.87亿方，较2021年底增长10.5%。
• 非住宅项目占比提升：2022H1非住宅项目在管面积占比为23.8%，较2021年提升1.6个百分点，显示公司非居业态实现突破。
• 外拓面积占比显著提高：2019-2022H1公司外拓面积占比由8.1%上升至31.1%，2022H1新增在管面积中外拓占比达64.7%，凸显公司在外部市场的拓展能力。

增值服务

• 居家生活服务增长显著：住户增值服务中居家服务占比提升9.8个百分点，达到46.1%，显示公司在住户服务方面的持续投入。
• 停车位销售快速增长：2022H1停车位买卖业务实现营业收入1.1亿港元，同比增长55.0%，毛利润同比增长46.0%，显示公司通过激励制度增强了销售动力。

关键信息

盈利预测

• 2022-2024年盈利预测：预计公司净利润分别为12.9亿港元、17.2亿港元和22.6亿港元，增速分别为31%、33%和32%。
• 估值建议：给予公司2023年20倍PE，目标价为10.40港元，首次覆盖给予“买入”评级。

财务数据

• 营业收入与增长率：2021A为9,442百万港元，2022E为12,466百万港元，2023E为16,455百万港元，2024E为21,531百万港元，增速分别为44.3%、32.0%、32.0%和30.8%。
• 归母净利润与增长率：2021A为984百万港元，2022E为1,289百万港元，2023E为1,710百万港元，2024E为2,255百万港元，增速分别为40.6%、31.0%、32.6%和31.9%。
• EPS预测：2021A为0.30港元，2022E为0.39港元，2023E为0.52港元，2024E为0.69港元。
• PE与估值：2023年PE为20倍，目标价为10.40港元。

风险提示

• 在管面积增长不及预期：若中海销售面积增速放缓，可能影响公司管理面积增长。
• 第三方项目拓展不及预期：公司第三方收并购拓展发展存在不确定性。
• 增值服务发展不及预期：公司增值服务拓展存在不确定性。

附录：可比公司估值

总结

中海物业凭借中海集团的资源支持和自身的市场拓展能力，实现了业绩稳步增长和管理规模的持续扩大。公司通过加强非住户增值服务和住户增值服务，推动业务多元化发展。停车位买卖业务的快速增长显示了公司在新兴领域的潜力。尽管毛利率有所下滑，但公司通过优化业务结构和提升服务品质，保持了良好的盈利能力。盈利预测显示公司未来三年仍将保持较高增长，估值建议为20倍PE，目标价为10.40港元，首次覆盖给予“买入”评级。然而，需关注在管面积增长、第三方项目拓展及增值服务发展等潜在风险。